Huurt u een woning in Rotterdam en heeft u vragen over dit onderwerp? Onze huurrechtspecialisten in Rotterdam staan klaar om u te adviseren over uw rechten als huurder.

Anti-kraak Wonen: Rechten, Risico's en de Leegstandwet

Anti-kraak wonen (ook wel leegstandbeheer) betekent dat u een leegstaand pand bewoont om kraak te voorkomen. U betaalt een lage vergoeding, maar heeft minder huurbescherming dan een reguliere huurder. Sinds de invoering van de Leegstandwet zijn er wel degelijk regels die u beschermen.

Wat is Anti-kraak?

Bij anti-kraak plaatst een leegstandbeheerder (zoals Camelot, Ad Hoc of Alvast) bewoners in een leegstaand pand. Het doel is het pand te beschermen tegen kraak, vandalisme en verval. U tekent een bruikleenovereenkomst in plaats van een huurovereenkomst.

Bruikleen vs. Huur

Het belangrijkste verschil:

Huurovereenkomst: Volledige huurbescherming, opzegtermijnen, Huurcommissie
Bruikleenovereenkomst: Beperkte bescherming, kortere opzegtermijn, geen Huurcommissie

Let op: Als u een vergoeding betaalt die hoger is dan de kosten (nutsvoorzieningen, servicekosten), kan er juridisch gezien sprake zijn van een huurovereenkomst, ongeacht hoe het contract heet. De rechter kijkt naar de feitelijke situatie, niet naar het etiket.

Uw Rechten als Anti-kraakbewoner

Opzegtermijn: De beheerder moet een redelijke opzegtermijn hanteren. In de praktijk is dit minimaal 28 dagen, maar rechters hebben in sommige gevallen langere termijnen opgelegd.
Bewoonbaarheid: Het pand moet aan minimale eisen voldoen: stromend water, elektriciteit, verwarming, sanitaire voorzieningen
Privacy: De beheerder mag niet zonder toestemming uw woonruimte betreden
Geen onredelijke regels: Beperkingen op bezoek, huisdieren of nachtverblijf mogen niet onredelijk zijn

De Leegstandwet

De Leegstandwet biedt eigenaren de mogelijkheid om leegstaande woningen tijdelijk te verhuren met een vergunning van de gemeente. Dit is een tussenoplossing tussen anti-kraak en reguliere verhuur:

Vergunning voor maximaal 2 tot 7 jaar (afhankelijk van het type pand)
Beperkte huurbescherming voor de huurder
Minimale opzegtermijn van 3 maanden
De huurprijs is vrij overeen te komen

Risico's van Anti-kraak

Korte opzegtermijn: U kunt relatief snel uw woning kwijtraken
Gebrekkig onderhoud: Panden zijn soms in slechte staat
Geen huurtoeslag: Omdat het geen huurovereenkomst is, kunt u geen huurtoeslag aanvragen
Eenzijdige contractwijzigingen: Sommige beheerders passen regels tussentijds aan
Geen inschrijving BRP: In sommige gevallen kunt u zich niet inschrijven op het adres

Wanneer Wordt Anti-kraak Huur?

Een rechter kan oordelen dat er feitelijk sprake is van een huurovereenkomst als:

U een tegenprestatie betaalt die meer is dan alleen kosten
U het exclusieve gebruik heeft van een zelfstandige woonruimte
De overeenkomst kenmerken heeft van een huurrelatie (duur, intentie, gebruik)

In dat geval krijgt u alsnog volledige huurbescherming.