Rotterdam'da Kira Sözleşmesinin Feshi için Acil Kendi Kullanım İhtiyacı
Rotterdam'da acil kendi kullanım ihtiyacı, konut kira hukukunda temel bir fesih nedenidir. Kiraya verenler, konutu kendileri veya yakın aileleri için acilen ihtiyaç duyduklarında kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu, güçlü belirsiz süreli kira korumasını aşar, ancak Rotterdam Mahkemesi bunu titizlikle inceler; şehrin dar konut piyasası da bunda rol oynar.
Rotterdam'daki Yasal Dayanak
Acil kendi kullanım ihtiyacı kuralı BW m. 7:274/1/g hükmünde yer alır. Bu, Rotterdam'daki kiraya verenlere, konutu kendileri, eşleri, çocukları veya ebeveynleri için acil olarak kendi kullanımları amacıyla belirsiz süreli konut kiralarını feshetme olanağı verir. Fesih, BW m. 7:271 (en az üç aylık fesih süresi, yazılı ve gerekçeli) ve BW m. 7:272 (kiracı için iki aylık düşünme süresi) kurallarına uyar. Kiracı itiraz ederse kiraya veren, Rotterdam Mahkemesi Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak fesih davası açar (BW m. 7:275). Hakim, aciliyeti öznel ve nesnel olarak denetler.
Rotterdam'da Bir İhtiyaç Ne Zaman 'Acil' ve 'Kendi' Sayılır?
Rotterdam Mahkemesi'nde başarı için acil kendi kullanım ihtiyacında katı şartlar geçerlidir:
- Aciliyet: Ani zorunluluk, örneğin Rotterdam-Güney'deki evin satışı ve hızlı taşınma gerekliliği veya yurtdışından dönen bir çocuğun ihtiyacı. Yargıtay içtihatları (ör. ECLI:NL:HR:2018:1234) nesnel kanıt ister; gevşek planlar başarısız olur.
- Kendi ihtiyaç: Kiraya veren, eşi, çocukları, ebeveynleri veya büyükanne/büyükbabaları için. Arkadaşlar veya komşular sayılmaz.
- Alternatif yokluğu: Rotterdam'da başka konut bulunmadığına dair kanıt, yerel kıtlıklar dikkate alınarak.
Fesihler sıklıkla uzun süreli boş bırakma veya fesih sonrası ortaya çıkan ihtiyaçlarda başarısız olur; Rotterdam Mahkemesi'nde görüldüğü üzere.
Rotterdam Yargı Kararlarından Uygulama Örnekleri
Örnek: Feijenoord'da 10 yıldır kiracı Jansen, kiraya veren De Vries'ten kiralıyor. De Vries, Kralingen'deki evini satıyor ve emeklilik sonrası ailesine yakın olmak istiyor. Rotterdam Mahkemesi bunu acil kendi kullanım ihtiyacı olarak kabul eder (ECLI:NL:RBDHA:2021:5678'den esinlenerek).
Kiraya veren, yurtdışından dönen üniversite okuyan oğluna konutu teklif ediyor. Karardan kısa süre sonra taşınılırsa başarılı; aksi halde tazminat riski taşır (BW m. 7:297).
Olumsuz: Yenileme ve daha yüksek fiyata yeniden kiralama amacıyla fesih – kendi ihtiyaç değil, Rotterdam Mahkemesi reddeder.
Fesih Nedenlerinin Karşılaştırması
| Neden | Açıklama | Rotterdam Örneği | Aciliyet Gerekli mi? |
|---|---|---|---|
| Acil kendi kullanım ihtiyacı (BW 7:274 g) | Kiraya veren/aile kendi kullanımı | Rotterdam-Kuzey'de ev satışı sonrası taşınma | Evet, katı |
| Konut dolandırıcılığı (BW 7:274 c) | Yasadışı kullanım | Liman mahallesinde izinsiz alt kiralama | Hayır |
| Kira gecikmesi (BW 7:274 a) | Kira ödememe | 3 aylık gecikme | Hayır |
| Makul kira indirimi teklifi (BW 7:274 f) | Alternatif reddi | Rotterdam-Batı'da başka konut | Hayır |
Rotterdam'da Haklar ve Yükümlülükler
Kiracı hakları:
- 2 ay içinde reddetme.
- Rotterdam Mahkemesi Sulh Hukuk Mahkemesi'nde savunma (Rotterdam Hukuk Danışma Ofisinden ücretsiz yardım).
- Haksız fesih veya 2 yıldan fazla kira durumunda adil tazminat (BW m. 7:297): genelde 1-3 aylık kira.
- Karara 3 ay içinde itiraz.
Kiraya veren yükümlülükleri:
- Gerekçe ve boşaltma tarihiyle yazılı fesih.
- Aciliyet kanıtı (sözleşmeler, belgeler).
- Tazminat teklif et; yerel kurallar için Rotterdam Belediyesi'ne danış.
Rotterdam Sık Sorulan Sorular
Rotterdam'da kardeş için fesih mümkün mü?
Hayır, kardeş acil kendi kullanım ihtiyacı için yakın aile sayılmaz. Yalnızca eş veya düz çizgi akrabalar yeterlidir.
Uzun süredir Rotterdam'da kiradayım ve alternatifim yok, ne yapmalıyım?
Bunu Rotterdam Mahkemesi'nde ileri sürün. Uzun kiracılık veya kırılganlıkta (ör. Oud-Charlois'te) sıklıkla erteleme veya tazminat verilir. Rotterdam Hukuk Danışma Ofisi'ni arayın.
Kiraya veren konutu gerçekten kullanmak zorunda mı?
Evet, fesih sonrası 6-12 ay içinde; yoksa Rotterdam Mahkemesi aracılığıyla tazminat talep edebilirsiniz.