Podwyżka czynszu: ustawowe granice i Twoje prawa
Podwyżka czynszu to istotna zmiana w Twojej umowie najmu, ale nie każda podwyżka jest dopuszczalna. W Holandii obowiązują surowe przepisy określające, kiedy i o ile może być podwyższony czynsz. Te przepisy są zawarte w Ustawie o dodatku mieszkaniowym (Wet huurtoeslag) i Ustawie o najmie (Huurwet). Jako najemca masz prawa i możesz zakwestionować podwyżkę, jeśli nie spełnia ona wymogów prawnych. W tym artykule wyjaśniamy, jakie są granice, jak często może być stosowana podwyżka i co możesz zrobić, jeśli nie zgadzasz się z podwyżką.
Czym jest ustawowa podwyżka czynszu?
Ustawowa podwyżka czynszu to podwyżka ceny czynszu, która może być dokonana tylko wtedy, gdy spełnia przepisy Ustawy o najmie (Huurwet) i Ustawy o dodatku mieszkaniowym (Wet huurtoeslag). Te przepisy dotyczą najemców, którzy mają umowę najmu na mieszkanie, które wykorzystują jako główne miejsce zamieszkania. Nie wszystkie podwyżki czynszu są prawnie dopuszczalne – zależy to od typu mieszkania i okoliczności.
Kiedy wynajmujący może podwyższyć czynsz?
Wynajmujący może podwyższyć czynsz tylko wtedy, gdy:
- Podwyżka następuje raz na trzy lata (dla mieszkań w sektorze wolnym).
- Podwyżka nie przekracza ustawowej maksymalnej podwyżki (patrz poniżej).
- Wynajmujący co najmniej trzy miesiące wcześniej pisemnie powiadomi o podwyżce.
- Podwyżka jest dobrze uzasadniona (np. inflacją, wzrostem kosztów lub ulepszeniami mieszkania).
Jaka jest maksymalna ustawowa podwyżka czynszu?
Od 2023 r. maksymalna ustawowa podwyżka czynszu wynosi 4% rocznie. Dotyczy to mieszkań w sektorze wolnym. Wynajmujący nie może więc podwyższyć o więcej niż 4%, chyba że czynsz był już wyższy niż czynsz referencyjny (czynsz powszechny na rynku dla podobnych mieszkań).
| Rok | Maksymalna podwyżka (sektor wolny) | Uwaga |
|---|---|---|
| 2020 | 1,5% | Tymczasowo obniżone z powodu kryzysu koronawirusowego |
| 2021 | 1,5% | Tymczasowo obniżone z powodu kryzysu koronawirusowego |
| 2022 | 2% | Podwyższone do 2% z powodu inflacji |
| 2023 | 4% | Powrót do maksimum |
| 2024 | 4% | Brak zmian (stan na 2024) |
Ważne: Jeśli Twój czynsz jest już wyższy niż czynsz referencyjny, wynajmujący może podwyższyć czynsz do poziomu czynszu referencyjnego. Nazywa się to również dostosowaniem do rynku. Czynsz referencyjny jest ustalany corocznie przez Główny Urząd Statystyczny (CBS) i komisję ds. czynszu.
Jak często można podwyższać czynsz?
W sektorze wolnym czynsz może być podwyższany raz na trzy lata. Oznacza to, że jeśli czynsz został podwyższony w zeszłym roku, wynajmujący może wprowadzić nową podwyżkę dopiero za trzy lata. Ta zasada nie dotyczy mieszkań socjalnych.
Kiedy podwyżka czynszu nie obowiązuje?
Istnieją wyjątki, w których ustawowe przepisy dotyczące podwyżki czynszu nie mają zastosowania:
- Mieszkania socjalne: W mieszkaniach korporacji mieszkaniowych czynsz jest często ustalany przez komisję ds. czynszu i podwyżka nie podlega regule 4%.
- Nowi najemcy: Jeśli wynajmujesz nowe mieszkanie, wynajmujący może natychmiast dostosować czynsz do czynszu referencyjnego lub wartości rynkowej.
- Ulepszenia mieszkania: Jeśli wynajmujący wprowadzi znaczące ulepszenia (np. nową kuchnię lub łazienkę), czynsz może być podwyższony w celu pokrycia tych kosztów.
- Umowy najmu z ustalonym czynszem: W niektórych umowach (np. najem studencki)