Разтваряне на наемен договор: стъпка по стъпка процедура
Разтваряне на наемен договор означава, че споразумението между наемодател и наемател се прекратява, преди да е достигната договорената крайната дата. Това може да се случи чрез изявление за разтваряне, споразумение между страните или съдебно решение. Процедурата варира в зависимост от ситуацията и е уредена в **Закона за наем 2015** и **Гражданския кодекс (BW)**. В тази статия обясняваме стъпка по стъпка как като наемател или наемодател можете да разтворите наемния договор, какви права и задължения имате и какви стъпки трябва да предприемете.
Какво е разтваряне на наемен договор?
Разтваряне на наемен договор означава прекратяване на споразумението между наемател и наемодател преди оригиналната крайната дата. Това може да се случи по различни начини, например:
- Поради форсмажор: Например при необходим ремонт или ако наемателят загуби работата си и не може да плаща.
- Поради вина на другата страна: Например ако наемодателят не поддържа имота или наемателят не плаща наем.
- Споразумение: Ако и двете страни се съгласят с разтваряне.
- Съдебно разтваряне: Ако съдът разтвори договора по искане на една от страните.
Процедурата варира в зависимост от ситуацията. В много случаи първо трябва да се даде изявление за разтваряне, а след това евентуално да се предяви иск за разтваряне пред съда. **Закона за наем 2015** (чл. 7:278 BW) урежда възможностите и условията за разтваряне.
Правна основа
Основните правни основания за разтваряне на наемен договор са:
- Граждански кодекс (BW), Книга 7: Наем:
- Чл. 7:278 BW: Разтваряне от наемодателя при неплащане на наем.
- Чл. 7:280 BW: Разтваряне от наемателя при липса на удобства за ползване.
- Чл. 7:281 BW: Разтваряне при форсмажор.
- Закон за наем 2015:
- Чл. 7:290 BW: Процедура за разтваряне при вина на другата страна.
- Чл. 7:291 BW: Процедура за разтваряне при форсмажор.
Кога е възможно разтваряне?
Разтваряне е възможно в различни ситуации. По-долу е представен преглед на най-често срещаните случаи:
| Ситуация | Правна основа | Кой може да разтвори? |
|---|---|---|
| Неплащане на наем (задръстване 2+ месеца) | Чл. 7:278 BW | Наемодател |
| Липса на удобства за ползване (нпр. лошо поддържане) | Чл. 7:280 BW | Наемател |
| Форсмажор (нпр. необходим ремонт) | Чл. 7:281 BW | Наемодател |
| Нарушение на наемния договор (нпр. неприлично поведение) | Чл. 7:290 BW | Наемодател или наемател |
| Споразумение (нпр. и двете страни искат да спрат) | Чл. 7:270 BW | И двете страни |
План на стъпките: как да разтворите наемен договор?
Процедурата за разтваряне зависи от ситуацията. По-долу са описани най-често срещаните стъпки за основните случаи.
1. Разтваряне от наемодателя (при неплащане)
Ако наемателят не плаща наема, наемодателят може да разтвори договора. Това протича в няколко стъпки:
- Установяване на задръстване: Наемодателят първо трябва да установи, че има задръстване от две или повече месеца наем.
- Повикване за плащане: Наемодателят трябва писмено да повика наемателя да уреди задръстването в 14-дневен срок (чл. 7:278 т. 2 BW).
- Изявление за разтваряне: Ако наемателят не плати, наемодателят може да даде изявление за разтваряне. То трябва да е писмено и да посочва ясно причината за разтваряне.
- Иск за разтваряне: Ако наемателят не плати след изявлението за разтваряне, наемодателят може да предяви иск за разтваряне пред районния съдия.
- Съдебно решение: Съдът решава дали наемният договор ще бъде разтворен. Ако съдът постанови положително, споразумението приключва на датата, определена от съда.