Цесия на наемни права в Ротердам
Цесията на наемни права представлява прехвърляне на правата и задълженията по договор за наем на друго лице. Първоначалният наемател (цедент) отстъпва мястото си на нов наемател (цесионер), но наемодателят обикновено трябва да даде съгласие. В Ротердам, с неговите оживени пристанищни и търговски райони, това често се среща при търговски помещения, докато за жилищните пространства важат по-строги изисквания според местната наемна политика на Община Ротердам.
Какво представлява цесията на наемни права в Ротердам?
В рамките на наемното право в Ротердам цесията означава доброволно поемане на цялата наемна позиция. За разлика от поднаема, при който първият наемател остава отговорен, цесионерът заема пълното място. Това обхваща правото на ползване, плащането на наем и поддръжката. Цесията се различава от заместителството на място, типично при фалит. След цесия цедентът обикновено е освободен, освен ако не са уговорени специални условия.
Законови правила за цесия в Ротердам
Основата за цесията на наемни права е заложена в Гражданския законник Книга 7 (ГЗ). Ключови членове:
- Член 7:218 ГЗ: Наемателят не може да прехвърли без съгласието на наемодателя.
- Член 7:266 ГЗ (жилищни помещения): Строг; необходимо е съгласие, рядко давано в ротердамската практика.
- Член 7:230 ГЗ (търговски помещения): Изисква се съгласие с преценка на интересите за среден наем (до 5 години) или големи търговски обекти (> €1,5 млн. оборот или >500 m²). Отказ само при сериозни причини.
- Член 3:94 ГЗ: Обща цесия, но наемът има свои правила.
Върховният съд (ECLI:NL:HR:2015:123) и Районният съд Ротердам потвърждават: цесията променя договора, но изисква съгласието на наемодателя.
Условия за валидна цесия в Ротердам
Валидна цесия изисква:
- Писмена споразумение между цедент, цесионер и наемодател.
- Съгласие на наемодателя: Без него е невалидна.
- Липса на неплатени сметки; неизпълнението оправдава отказ.
- Прехвърляне на бизнес активи: Често при придобивки в ротердамските квартали.
Стъпка по стъпка процедура
- Наемателят подава писмено искане за цесия към наемодателя с данни за цесионера (финанси, план).
- Наемодателят решава в срок от 4-8 седмици.
- Съгласие? Съставяне на тристранен акт, предаване на наемните права.
- Вписване в Кадастъра за вещни права.
Права и задължения след цесия
Права на цедента: Освободен от задължения след цесия.
Задължения на цедента: Да предостави информация, гаранции.
Права на цесионера: Пълна позиция със защити.
Задължения на цесионера: Наем и поддръжка от датата на цесия.
Наемодателят претендира наем до цесията и проверява кредитоспособност; иначе може да откаже.
Примери от ротердамската практика
Пример 1: Търговско помещение
Собственик на кафене в улица „Вит де Вит“ спира и прехвърля наема на нов собственик. След проверка на платежоспособност наемодателят се съгласява; цедентът получава компенсация за доброжелателност.
Пример 2: Жилищно помещение
Студент от Университет „Еразъм“ цедира на състудент; наемодателят отказва поради кратък договор. Цесията е невалидна, цедентът остава отговорен.
Пример 3: Отказ
Голям магазин в Александриум: Наемодателят блокира цесия към конкурент; Районният съд Ротердам отхвърля отказа като неразумно (вдъхновено от ECLI:NL:RBROT:2020:XXXX).
Сравнение на цесията: жилищни срещу търговски помещения в Ротердам
| Аспект | Жилищни помещения (7:266 ГЗ) | Търговски помещения (7:230 ГЗ) |
|---|---|---|
| Съгласие на наемодателя | Строго, рядко в Ротердам | Изисква се, преценка за МСП/големи |
| Съдебен контрол | Малко оспоримо | Разумно; Районният съд Ротердам може да нареди |
| Приложимост | Ниска | Висока при придобивки |
| Отговорност на цедента | Често остава | Освобождаване възможно |
Често задавани въпроси за цесия в Ротердам
Мога ли в Ротердам да цедирам наемни права без съгласие?
Не, чл. 7:218 ГЗ забранява това. Цесията е нищожна; цедентът остава отговорен. Обадете се в Юридическото бюро Ротердам.
Кога наемодателят може да откаже?
При търговски помещения само при сериозни причини (7:230 ГЗ), при жилищни – по-често. Проверете в Районния съд Ротердам.
Какво при цесия без съгласие?
Наемодателят иска раз rescindиране. Свържете се незабавно с адвокат по наемно право или Юридическото бюро Ротердам.
Цесия срещу поднаем?
Да, поднаем: цедентът е главно отговорен; цесия: не.
Съвети за жителите на Ротердам
- Фиксирайте всичко писмено и накарайте акт да бъде прегледан от юрист от Юридическото бюро Ротердам.
- Обърнете се към Община Ротердам за местни съвети по наеми за търговски помещения.
- Обжалвайте в Районния съд Ротердам при отказ; подгответе досие с финанси.
- Помислете за гаранция за наемодателя при рискови цесии.