إنهاء اتفاقية الإيجار: الإجراء خطوة بخطوة
إنهاء اتفاقية الإيجار يعني إنهاء الاتفاق بين المؤجر والمستأجر قبل التاريخ النهائي المتفق عليه. يمكن أن يحدث ذلك من خلال إعلان الإنهاء، أو اتفاق بين الطرفين، أو قرار قضائي. يختلف الإجراء حسب الحالة وهو منصوص عليه في **قانون الإيجار 2015** و**القانون المدني (BW)**. في هذا المقال، نوضح خطوة بخطوة كيفية إنهاء اتفاقية إيجار كمستأجر أو مؤجر، وما هي حقوقك والتزاماتك والخطوات التي يجب اتخاذها.
ما هو إنهاء اتفاقية الإيجار؟
إنهاء اتفاقية الإيجار يعني إنهاء الاتفاق بين المستأجر والمؤجر قبل التاريخ النهائي الأصلي. يمكن أن يحدث ذلك بطرق مختلفة، مثل:
- بسبب القوة القاهرة: على سبيل المثال، في حالة تجديد ضروري أو إذا فقد المستأجر وظيفته ولم يعد قادراً على الدفع.
- بسبب خطأ الطرف الآخر: على سبيل المثال، إذا لم يقم المؤجر بالصيانة أو لم يدفع المستأجر الإيجار.
- اتفاق: إذا وافق الطرفان على الإنهاء.
- إنهاء قضائي: إذا أنهى القاضي الاتفاق بناءً على طلب أحد الطرفين.
يختلف الإجراء حسب الحالة. في كثير من الحالات، يجب أولاً تقديم إعلان إنهاء ثم تقديم دعوى إنهاء لدى القاضي إن لزم الأمر. ينظم **قانون الإيجار 2015** (المادة 7:278 BW) الإمكانيات والشروط للإنهاء.
الأساس القانوني
الأسس القانونية الرئيسية لإنهاء اتفاقية الإيجار هي:
- القانون المدني (BW)، الكتاب 7: الإيجار:
- المادة 7:278 BW: الإنهاء من قبل المؤجر في حال عدم دفع الإيجار.
- المادة 7:280 BW: الإنهاء من قبل المستأجر في حال نقص الاستخدام المناسب.
- المادة 7:281 BW: الإنهاء بسبب القوة القاهرة.
- قانون الإيجار 2015:
- المادة 7:290 BW: الإجراء للإنهاء بسبب خطأ الطرف الآخر.
- المادة 7:291 BW: الإجراء للإنهاء بسبب القوة القاهرة.
متى يكون الإنهاء ممكناً؟
الإنهاء ممكن في حالات مختلفة. إليك نظرة عامة على الحالات الأكثر شيوعاً:
| الحالة | الأساس القانوني | من يمكنه الإنهاء؟ |
|---|---|---|
| عدم دفع الإيجار (تأخير 2+ أشهر) | المادة 7:278 BW | المؤجر |
| نقص الاستخدام المناسب (مثل صيانة سيئة) | المادة 7:280 BW | المستأجر |
| القوة القاهرة (مثل تجديد ضروري) | المادة 7:281 BW | المؤجر |
| انتهاك اتفاقية الإيجار (مثل سلوك غير لائق) | المادة 7:290 BW | المؤجر أو المستأجر |
| اتفاق (مثل رغبة الطرفين في الإنهاء) | المادة 7:270 BW | الطرفان |
خطة الخطوات: كيف تنهي اتفاقية الإيجار؟
يعتمد إجراء الإنهاء على الحالة. إليك الخطوات الأكثر شيوعاً للحالات الرئيسية.
1. الإنهاء من قبل المؤجر (في حال عدم الدفع)
إذا لم يدفع المستأجر الإيجار، يمكن للمؤجر إنهاء الاتفاق. يتم ذلك في خطوات مختلفة:
- التأكد من التأخير: يجب على المؤجر أولاً التأكد من وجود تأخير في دفع شهرين أو أكثر من الإيجار.
- الإخطار بدفع المبلغ المستحق: يجب على المؤجر إخطار المستأجر كتابياً بملء التأخير خلال 14 يوماً (المادة 7:278 الفقرة 2 BW).
- إعلان الإنهاء: إذا لم يدفع المستأجر، يمكن للمؤجر تقديم إعلان إنهاء. يجب أن يكون كتابياً ويوضح السبب بوضوح.
- دعوى الإنهاء: إذا لم يدفع المستأجر بعد إعلان الإنهاء، يمكن للمؤجر تقديم دعوى إنهاء لدى قاضي الكانتون.
- قرار قضائي: يقرر القاضي ما إذا كان سيتم إنهاء اتفاقية الإيجار. إذا أصدر القاضي قراراً إيجابياً، تنتهي الاتفاق في التاريخ الذي يحدده القاضي.