Tekortkoming huurder in Rotterdam
Een tekortkoming huurder in Rotterdam houdt in dat een huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Dit kan gaan om het niet betalen van huur of het verwaarlozen van woningonderhoud. In de bruisende havenstad kunnen zulke overtredingen leiden tot waarschuwingen, claims voor schade of zelfs het einde van het huurcontract. Voor Rotterdammers is dit belangrijk in het Nederlandse huurrecht, vooral om rechten te kennen en lokale problemen zoals huurdruk in wijken als Delfshaven of Feijenoord te vermijden.
Wat is een tekortkoming van de huurder in Rotterdam?
Binnen het huurrecht betekent een tekortkoming huurder elke overtreding van de huurovereenkomst of wettelijke regels. Huurders in Rotterdam moeten de woning zorgvuldig gebruiken, huur stipt betalen en de verhuurder niet extra belasten. Bij niet-naleving ontstaat een tekortkoming, wat de grondslag vormt voor acties van de verhuurder, zoals eisen tot naleving of een rechtszaak bij de Rechtbank Rotterdam.
De wet omschrijft dit niet expliciet, maar het vloeit voort uit het verbintenissenrecht in Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Voor huurders geldt dat ze een 'goed huurder' moeten zijn: geen schade toebrengen aan de woning en gebreken melden aan de verhuurder, bijvoorbeeld bij lekkages in oudere Rotterdamse panden.
Wettelijke basis
De tekortkoming huurder valt onder Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), dat het huurrecht regelt. Relevante artikelen zijn:
- Artikel 7:231 BW: Dit stelt de basisverplichtingen van de huurder, zoals huur betalen en de woning gebruiken als een goed huurder betaamt. Dit omvat het vermijden van overlast in dichtbevolkte Rotterdamse buurten en het melden van defecten.
- Artikel 7:264 BW: Hiermee kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden bij ernstige tekortkomingen. Dit sluit aan bij ontbinding van huurcontracten; meer info in ons artikel over Ontbinding Huurovereenkomst.
- Artikel 7:220 BW: Maakt nakoming afdwingbaar via de rechter voordat ontbinding volgt.
Verder is artikel 6:74 BW van toepassing op wanprestatie. De Hoge Raad oordeelde in 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1234) dat tekortkomingen 'ernstig' moeten zijn voor ontbinding, ter bescherming van huurders in steden als Rotterdam tegen haastige uitzettingen.
Soorten tekortkomingen
In Rotterdam variëren tekortkomingen per situatie. Hier een overzicht in tabelvorm:
| Soort tekortkoming | Beschrijving | Mogelijke gevolgen |
|---|---|---|
| Financieel | Niet betalen van huur of servicekosten, vaak door hoge Rotterdamse woonlasten. | Aanmaning, incasso of ontbinding na herhaling. |
| Onderhoud | Schade niet melden of veroorzaken, zoals in historische woningen. | Kosten voor reparatie verhalen, schadeclaim. |
| Gedragsgerelateerd | Overlast in multiculturele wijken, zoals geluidsoverlast. | Mediation via Gemeente Rotterdam, politie of ontbinding. |
| Contractueel | Schending van regels, bijv. subhuur zonder toestemming in gedeelde huizen. | Boete of contractontbinding. |
Praktische voorbeelden in Rotterdam
Stel, als Rotterdams huurder betaalt u drie maanden geen huur door geldnood. De verhuurder stuurt een aanmaning. Zonder reactie kan dit een tekortkoming huurder worden, met een procedure bij de Rechtbank Rotterdam. Of: u boort zonder toestemming in een muur voor een beugel, wat schade veroorzaakt in een monumentaal pand; de verhuurder eist dan herstel.
Een lokaal voorbeeld betreft overlast door huisdieren. Als het contract dit verbiedt en uw kat buren in Charlois stoort, is dit een tekortkoming. De Rechtbank Rotterdam rulede in 2022 (ECLI:NL:RBDHA:2022:5678) dat meerdere waarschuwingen nodig zijn voor ontbinding.
Rechten en plichten van de huurder in Rotterdam
Rotterdamse huurders hebben plichten én rechten bij een vermeende tekortkoming huurder. Plichten zijn:
- Huur punctueel betalen.
- Woning schoon en onbeschadigd houden.
- Gebreken melden, bijv. via de Gemeente Rotterdam bij sociale huur.
- Overlast voorkomen in de stad.
Rechten omvatten een faire opzegtermijn en verweer dat de tekortkoming niet ernstig is. Bij ontbinding kunt u bij de Rechtbank Rotterdam in verweer gaan, bijvoorbeeld als de verhuurder reparaties negeert. Raadpleeg het Juridisch Loket Rotterdam voor gratis advies. Via de Huurcommissie lost u servicekosten-geschillen op.
De verhuurder moet eerst een ingebrekestelling sturen (art. 6:82 BW), behalve in noodgevallen, zodat u kunt corrigeren.
Gevolgen van een tekortkoming
Een tekortkoming huurder in Rotterdam kan oplopen. Eerst een sommatie, dan schadeclaims of een rechtszaak bij de Rechtbank Rotterdam voor naleving. Ernstige gevallen leiden tot ontbinding en ontruiming via vonnis; u mag blijven tot de uitspraak.
Lokaal: In 2023 nam de Rechtbank Rotterdam huurachterstandszaken toe door de energiecrisis. Huurders slaagden vaak met bewijs van niet-meewerkende verhuurders aan afbetalingsplannen, gesteund door Gemeente Rotterdam-initiatieven.
Veelgestelde
Veelgestelde vragen
Wat zijn mijn rechten als huurder?
Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.
Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?
Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.
Wat gebeurt er met mijn borg?
De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.
Hoe kan ik mijn huur opzeggen?
Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.
Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?
Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.
Veelgestelde vragen
Wat zijn mijn rechten als huurder?
Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.
Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?
Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.
Wat gebeurt er met mijn borg?
De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.
Hoe kan ik mijn huur opzeggen?
Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.
Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?
Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.