Onderverhuur - Regels en Risicos

Wat is Onderverhuur?

Onderverhuur betekent dat u als huurder uw woning (gedeeltelijk) aan iemand anders verhuurt. Dit is in principe verboden tenzij de verhuurder schriftelijke toestemming geeft. Illegale onderverhuur kan leiden tot ontruiming.

Vormen van Onderverhuur

Vorm	Omschrijving	Toestemming Nodig?
Volledige onderverhuur	Hele woning aan ander verhuren	Altijd
Kamerverhuur	Kamer verhuren aan derden	Altijd
Hospitaverhuur	Inwonende huurder (u woont zelf ook)	Meestal wel
Airbnb/vakantieverhuur	Kortdurende verhuur aan toeristen	Altijd (vaak verboden)

Wanneer Toegestaan?

Onderverhuur kan toegestaan zijn bij:

• Schriftelijke toestemming van verhuurder
• Specifieke bepaling in huurovereenkomst
• Wettelijke uitzonderingen (zie hieronder)

Wettelijke Uitzonderingen

Gevolgen van Illegale Onderverhuur

• Ontbinding huurovereenkomst: Recht op de woning vervalt
• Ontruiming: U moet de woning verlaten
• Terugbetaling: Winst uit onderverhuur terugbetalen
• Boete: In sommige gemeenten (Amsterdam, Rotterdam)
• Registratie: Opname in register woonfraude

Airbnb en Vakantieverhuur

Voor verhuur via Airbnb gelden extra regels:

• Toestemming verhuurder vereist
• Registratieplicht bij gemeente
• Maximum aantal nachten per jaar (bijv. 30 in Amsterdam)
• Toeristenbelasting afdragen
• Vaak verboden bij sociale huur

Mag mijn partner zomaar bij mij intrekken?

Ja, dat is geen onderverhuur. Uw levenspartner mag bij u wonen zonder toestemming van de verhuurder.

Mag ik mijn woning verhuren als ik tijdelijk in het buitenland ben?

Alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder. Zonder toestemming is dit illegale onderverhuur.

Wat riskeert de onderhuurder?

De onderhuurder heeft geen rechten tegenover de verhuurder en moet vertrekken als de hoofdhuur eindigt. Zij kunnen hun geld niet terugvorderen bij de verhuurder.

Veelgestelde vragen

Wat zijn mijn rechten als huurder?

Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.

Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?

Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.

Wat gebeurt er met mijn borg?

De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.

Hoe kan ik mijn huur opzeggen?

Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.

Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?

Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.

## Veelgestelde vragen **Mag ik mijn sociale huurwoning onderverhuren aan een vriend?** Nee, onderverhuur van een sociale huurwoning is vrijwel altijd verboden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder (bijv. woningcorporatie). Zelfs met toestemming gelden vaak strikte voorwaarden, zoals maximale duur en inkomenseisen voor de onderhuurder. Illegale onderverhuur kan leiden tot ontruiming en registratie als woonfraude. Controleer altijd eerst uw huurovereenkomst en vraag expliciet toestemming aan de verhuurder. **Hoe vraag ik toestemming voor onderverhuur aan mijn verhuurder?** Stuur een formeel schriftelijk verzoek (per e-mail of aangetekende brief) met: 1) Reden voor onderverhuur, 2) Gegevens van de onderhuurder, 3) Duur van de onderverhuur, 4) Huurprijs en voorwaarden. De verhuurder moet binnen redelijke termijn (bijv. 4 weken) reageren. Zonder reactie mag u niet zomaar onderverhuren. Bewaar altijd bewijs van uw verzoek en eventuele toestemming. **Wat zijn de risico's als ik mijn woning illegaal via Airbnb verhuur?** Illegale Airbnb-verhuur kan leiden tot: 1) Ontruiming door de verhuurder, 2) Boetes tot €20.500 (in Amsterdam), 3) Terugbetaling van alle verdiende huurinkomsten, 4) Registratie als woonfraude, 5) Problemen met de gemeente (registratieplicht). Daarnaast riskeert u problemen met buren en kan uw opstalverzekering vervallen. Bij sociale huur is het vrijwel altijd verboden. **Kan ik een kamer verhuren zonder toestemming als ik zelf in de woning blijf wonen?** Bij hospitaverhuur (u blijft zelf wonen) kunt u soms een kamer verhuren zonder toestemming, mits dit niet uitdrukkelijk verboden is in uw huurovereenkomst. Check altijd eerst uw contract en lokale regels. In veel gevallen is toch toestemming vereist, zeker bij sociale huur. Zonder toestemming riskeert u alsnog boetes of ontruiming bij klachten van de verhuurder. **Wat kan ik doen als mijn onderhuurder weigert te vertrekken?** Als hoofdhuurder bent u verantwoordelijk voor de onderhuurder. U kunt: 1) Een schriftelijke opzegging sturen met wettelijke termijn (meestal 1-3 maanden), 2) Bij weigering een advocaat inschakelen voor een gerechtelijke ontruiming, 3) De borg inhouden voor eventuele schade. De verhuurder kan u aansprakelijk stellen voor overlast. Zonder geldige onderhuurovereenkomst heeft de onderhuurder nauwelijks rechten. **Mag ik mijn woning onderverhuren als ik in het buitenland ga studeren?** Alleen met expliciete schriftelijke toestemming van de verhuurder. Zonder toestemming is dit illegale onderverhuur, zelfs als u tijdelijk weg bent. Sommige verhuurders staan het toe onder voorwaarden, zoals een maximale duur of specifieke onderhuurder. Check ook of uw studieverzekering en huurovereenkomst dit toestaan. Bij sociale huur is de kans op toestemming vrijwel nihil. **Hoe bewijs ik dat ik toestemming heb voor onderverhuur?** Bewaar altijd schriftelijk bewijs, zoals: 1) Een ondertekende brief/e-mail van de verhuurder, 2) Een addendum bij uw huurovereenkomst, 3) Eventuele voorwaarden (bijv. maximale duur). Bij gemeentelijke registratieplicht (Airbnb) moet u ook een vergunning aanvragen. Zonder bewijs riskeert u dat de verhuurder de onderverhuur alsnog als illegaal bestempelt. ### TL;DR Onderverhuur is in principe verboden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, behalve bij specifieke uitzonderingen zoals hospitaverhuur. Illegale onderverhuur kan leiden tot ontruiming, boetes en registratie als woonfraude. Voor Airbnb gelden extra regels, zoals registratieplicht en nachtlimieten. Altijd eerst de huurovereenkomst checken en toestemming vragen. ### Key Takeaways - Onderverhuur zonder toestemming is illegaal en kan leiden tot ontruiming of boetes - Schriftelijke toestemming van de verhuurder is altijd vereist (behalve bij sommige hospitaverhuur) - Airbnb-verhuur is vaak verboden bij sociale huur en vereist gemeentelijke registratie - De onderhuurder heeft geen rechten tegenover de hoofdverhuurder en moet vertrekken als de hoofdhuur eindigt - Bewaar altijd bewijs van toestemming om problemen te voorkomen