Onderhuur en Airbnb - Wat Mag Wel en Niet? | Huurrecht

Onderhuur en Airbnb - Wat Mag Wel en Niet?

Onderhuur betekent dat u als huurder uw woning (deels) verhuurt aan iemand anders. Dit kan variëren van een kamer verhuren aan een huisgenoot tot het aanbieden van uw woning op Airbnb. De regels zijn streng en overtreding kan leiden tot ontbinding van uw huurcontract.

Hoofdregel: Onderhuur Verboden

De wet bepaalt dat onderhuur niet is toegestaan zonder toestemming van de verhuurder (artikel 7:244 BW). Dit geldt voor:

Het geheel onderverhuren van uw woning
Het gedeeltelijk onderverhuren (kamer)
Kortstondige verhuur (Airbnb, Booking.com)
Gratis in gebruik geven aan derden

Uitzondering: Onderhuur van een Deel

Voor het onderverhuren van een gedeelte van uw woning (zoals een kamer) geldt een uitzondering:

U mag een deel onderverhuren tenzij de verhuurder aantoont dat hij daardoor wordt benadeeld
U moet zelf in de woning blijven wonen
De verhuurder kan bezwaar maken bij de rechter

Let op: De meeste huurcontracten bevatten een expliciet verbod op onderhuur. Dan is ook gedeeltelijke onderhuur niet toegestaan.

Airbnb en Vakantieverhuur

Het verhuren van uw huurwoning via Airbnb of andere platforms is meestal niet toegestaan:

Contractueel Verbod

De meeste huurcontracten verbieden onderhuur
Woningcorporaties verbieden Airbnb vrijwel altijd
Ook "af en toe" verhuren valt onder onderhuur

Gemeentelijke Regels

Veel gemeenten hebben aanvullende regels voor vakantieverhuur:

Gemeente	Regels (indicatief)
Amsterdam	Max 30 nachten/jaar, melden verplicht
Rotterdam	Vergunning vereist
Den Haag	Max 60 nachten/jaar
Utrecht	Registratie verplicht

Gevolgen van Illegale Onderhuur

Als u zonder toestemming onderverhuurt, riskeert u:

Ontbinding huurcontract: De verhuurder kan naar de rechter om het contract te laten ontbinden
Ontruiming: U moet de woning verlaten
Schadevergoeding: De verhuurder kan de door u ontvangen huurpenningen opeisen
Strafrechtelijke vervolging: Bij ernstige vormen (woonfraude)
Gemeentelijke boetes: Bij overtreding Airbnb-regels

Toestemming Vragen

Wilt u onderverhuren? Vraag altijd schriftelijk toestemming aan uw verhuurder:

Leg uit wie er komt wonen en voor hoe lang
Geef aan welk deel van de woning u wilt verhuren
Noem het huurbedrag dat u vraagt
Vraag om schriftelijke bevestiging

Inwoning vs. Onderhuur

Er is een verschil tussen inwoning en onderhuur:

Aspect	Inwoning	Onderhuur
Definitie	Iemand woont bij u in zonder zelfstandig te huren	Iemand huurt (een deel van) uw woning
Huurcontract	Geen apart contract	Onderhuurcontract
Huurbescherming	Beperkt	Ja, na 2 jaar sterke bescherming
Toestemming nodig	Meestal wel	Altijd

Rechten van de Onderhuurder

Als u wel toestemming heeft voor onderhuur, krijgt de onderhuurder rechten:

Na 2 jaar inwoning: sterke huurbescherming
Bij beëindiging hoofdhuur: mogelijk recht om te blijven
Recht op redelijke huurprijs

Sociale Huurwoning

Bij sociale huurwoningen gelden extra strenge regels:

Onderhuur is vrijwel altijd verboden
Woningcorporaties controleren actief op onderhuur
Fraude kan leiden tot intrekking inschrijving
Risico op boete en terugvordering huurtoeslag

Veelgestelde Vragen

Mag mijn partner bij mij intrekken?

Ja, uw partner is geen onderhuurder. Meld dit wel bij de verhuurder en vraag eventueel om medehuurderschap.

Mag ik mijn woning tijdelijk onderverhuren als ik op reis ben?

Alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder. Zonder toestemming riskeert u ontbinding van uw huurcontract.

Wat als ik al jarenlang onderverhuur zonder problemen?

Dit betekent niet dat het is toegestaan. De verhuurder kan alsnog actie ondernemen wanneer hij erachter komt.

Kan ik een boete krijgen voor Airbnb-verhuur?

Ja, zowel de verhuurder als de gemeente kan handhaven. Boetes kunnen oplopen tot tienduizenden euro's.

Onderhuur zonder toestemming is risicovol. Vraag altijd toestemming en leg afspraken schriftelijk vast.

Veelgestelde vragen

Wat zijn mijn rechten als huurder?

Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.

Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?

Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.

Wat gebeurt er met mijn borg?

De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.

Hoe kan ik mijn huur opzeggen?

Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.

Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?

Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.

## Veelgestelde vragen **Mag ik mijn huurwoning via Airbnb verhuren als mijn verhuurder hier geen expliciet verbod op heeft opgenomen in het contract?** Nee, ook zonder expliciet verbod in het huurcontract is onderhuur via Airbnb meestal niet toegestaan. De wet (artikel 7:244 BW) vereist altijd toestemming van de verhuurder voor onderhuur. Daarnaast kunnen gemeentelijke regels (zoals een maximum aantal verhuurdagen) gelden. Zonder schriftelijke toestemming riskeert u ontbinding van uw huurcontract en boetes van de gemeente. **Wat moet ik doen als ik een kamer in mijn huurwoning wil onderverhuren?** Vraag altijd eerst schriftelijke toestemming aan uw verhuurder, zelfs als u slechts een kamer wilt verhuren. Leg uit wie de onderhuurder wordt, voor hoe lang, welk deel van de woning wordt verhuurd en tegen welke prijs. Bewaar de schriftelijke toestemming goed. Controleer ook of uw gemeente specifieke regels heeft voor kamerverhuur. Zonder toestemming kunt u uw huurcontract verliezen. **Kan mijn verhuurder mij direct uit huis zetten als hij ontdekt dat ik illegaal onderverhuur?** Nee, de verhuurder kan u niet zomaar uit huis zetten. Hij moet eerst naar de rechter stappen om het huurcontract te laten ontbinden. Dit proces kan enkele maanden duren. Wel kunt u direct een boete of schadeclaim krijgen. Bij sociale huurwoningen kan de woningcorporatie sneller handelen en zelfs uw inschrijving voor een nieuwe woning intrekken. **Hoe kan ik controleren of mijn gemeente speciale regels heeft voor Airbnb-verhuur?** Bezoek de website van uw gemeente en zoek naar termen als 'vakantieverhuur', 'toeristische verhuur' of 'Airbnb-regels'. Veel gemeenten hebben een meldplicht of vergunningstelsel. In Amsterdam geldt bijvoorbeeld een maximum van 30 verhuurdagen per jaar. Negeer deze regels niet: gemeenten kunnen hoge boetes opleggen en platforms zoals Airbnb zijn verplicht om gegevens te delen met de overheid. **Wat zijn de risico's als ik mijn sociale huurwoning onderverhuur?** Bij sociale huurwoningen zijn de risico's extra groot. Woningcorporaties controleren actief op onderhuur en kunnen uw huurcontract direct ontbinden. Daarnaast riskeert u intrekking van uw inschrijving voor een sociale huurwoning, terugvordering van huurtoeslag en boetes tot duizenden euro's. Ook kunt u strafrechtelijk vervolgd worden voor woonfraude. **Kan ik bezwaar maken als mijn verhuurder weigert om onderhuur toe te staan?** Ja, maar de kans op succes is klein. De verhuurder heeft het wettelijke recht om onderhuur te weigeren. U kunt proberen om de rechter te overtuigen dat de weigering onredelijk is (bijvoorbeeld als u financieel afhankelijk bent van de onderhuur), maar dit is lastig. Bij sociale huurwoningen is bezwaar maken vrijwel kansloos. Overweeg alternatieven zoals een tijdelijke huisgenoot met medehuurderschap. **Wat gebeurt er met mijn onderhuurder als mijn huurcontract wordt ontbonden?** Als uw huurcontract wordt ontbonden, moet ook uw onderhuurder de woning verlaten. De onderhuurder heeft geen recht om te blijven, zelfs niet als hij al langer dan twee jaar in de woning woont. U bent verplicht om de onderhuurder hierover te informeren en een redelijke termijn te geven om te vertrekken. Doet u dit niet, dan kunt u aansprakelijk worden voor de schade van de onderhuurder. ### TL;DR Onderhuur van een huurwoning is zonder toestemming van de verhuurder verboden, ook voor Airbnb of kamerverhuur. Overtreding kan leiden tot ontbinding van het huurcontract, boetes en ontruiming. Gemeenten hanteren vaak extra regels voor vakantieverhuur. Vraag altijd schriftelijke toestemming en houd rekening met de rechten van onderhuurders na twee jaar inwoning. ### Key Takeaways - Onderhuur (inclusief Airbnb) is zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder altijd verboden, zelfs als het huurcontract dit niet expliciet vermeldt. - Gemeenten hebben vaak aanvullende regels voor vakantieverhuur, zoals een maximum aantal verhuurdagen of een meldplicht. Overtreding kan leiden tot hoge boetes. - Illegale onderhuur kan leiden tot ontbinding van het huurcontract, ontruiming, schadeclaims en bij sociale huurwoningen zelfs intrekking van inschrijving. - Ook het onderverhuren van een deel van de woning is alleen toegestaan als de verhuurder hier geen bezwaar tegen heeft en u zelf in de woning blijft wonen. - Onderhuurders krijgen na twee jaar huurbescherming, wat betekent dat zij niet zomaar uit de woning gezet kunnen worden als uw huurcontract eindigt.