Onderhoudsplicht Verhuurder

Wat is de Onderhoudsplicht?

De verhuurder is verplicht om de woning in goede staat te houden. Dit betekent dat gebreken die het woongenot beïnvloeden moeten worden verholpen. De onderhoudsplicht is vastgelegd in de wet en geldt voor alle verhuurders.

Verantwoordelijkheid Verhuurder

Onderdeel	Voorbeelden	Termijn Herstel
Constructie	Dak, fundering, gevels	Afhankelijk van urgentie
Installaties	CV-ketel, leidingen, elektra	Zo snel mogelijk bij storing
Gemeenschappelijk	Trappenhuis, lift, entree	Regelmatig onderhoud
Buitenwerk	Kozijnen, buitenschilderwerk	Periodiek (5-7 jaar)
Riolering	Hoofdriool, afvoeren	Bij verstopping: snel

Wat Valt Onder Groot Onderhoud?

• Dakreparaties en dakvervanging
• Gevelonderhoud en voegwerk
• Vervanging CV-ketel
• Renovatie badkamer/keuken (bij slijtage)
• Liftonderhoud
• Vervanging kozijnen

Reactietijd bij Gebreken

Verhuurder Doet Niets?

Als de verhuurder niet reageert:

1. Stuur een aangetekende brief met termijn
2. Dien klacht in bij de Huurcommissie
3. Vraag eventueel huurverlaging aan
4. Schakel de rechter in voor dwangsom
5. Of: zelf herstellen en kosten verhalen

Mag ik zelf repareren en de kosten verhalen?

Ja, als u de verhuurder eerst in gebreke heeft gesteld en een redelijke termijn heeft gegeven. Bewaar alle bonnen.

Wie betaalt bij lekkage door oud dak?

De verhuurder. Het dak valt onder groot onderhoud. Schade aan uw spullen kunt u claimen bij de verhuurder.

Hoe lang mag een reparatie duren?

Dit hangt af van de aard van het gebrek. Bij ernstige gebreken moet de verhuurder snel handelen.

Veelgestelde vragen

Wat zijn mijn rechten als huurder?

Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.

Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?

Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.

Wat gebeurt er met mijn borg?

De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.

Hoe kan ik mijn huur opzeggen?

Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.

Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?

Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.

## Veelgestelde vragen **Wat moet ik doen als de verhuurder niet reageert op mijn melding van een gebrek?** Stuur eerst een aangetekende brief met een redelijke termijn (bijv. 2 weken) voor herstel. Reageert de verhuurder nog steeds niet? Dien dan een klacht in bij de Huurcommissie of vraag een huurverlaging aan. In spoedgevallen (bijv. geen verwarming in de winter) kunt u zelf een reparateur inschakelen en de kosten verhalen op de verhuurder, mits u bonnen bewaart en de verhuurder vooraf schriftelijk heeft gewaarschuwd. **Hoe snel moet een verhuurder een lekkage repareren?** Een lekkage valt onder categorie B (urgent) en moet binnen 1 week worden verholpen. Bij ernstige lekkages (bijv. door een kapot dak) geldt zelfs een spoedtermijn van 24 uur. Meld het gebrek altijd schriftelijk en houd een kopie bij. Reageert de verhuurder niet op tijd? Dan mag u zelf actie ondernemen en de kosten verrekenen met de huur. **Mag de verhuurder mij verantwoordelijk stellen voor schade door ouderdom, zoals een versleten CV-ketel?** Nee, groot onderhoud zoals een versleten CV-ketel, dak of gevel is altijd de verantwoordelijkheid van de verhuurder. U betaalt alleen voor schade die u zelf heeft veroorzaakt, zoals een gebroken raam door nalatigheid. Bij twijfel kunt u de Huurcommissie inschakelen om te beoordelen wie aansprakelijk is. **Wat valt precies onder ‘goede staat’ van de woning?** Een woning in goede staat betekent dat alles veilig en functioneel is: geen schimmel, lekkages of elektrische storingen, goed werkende verwarming, intacte kozijnen en deuren, en een stevige constructie (dak, muren, vloeren). De verhuurder moet gebreken herstellen die het woongenot belemmeren, zelfs als ze bij de start van de huur al aanwezig waren. **Kan ik de huur verlagen als de verhuurder zijn onderhoudsplicht niet nakomt?** Ja, u kunt een huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie als de verhuurder ernstige gebreken niet herstelt. Dit geldt bijvoorbeeld bij schimmel, een kapotte CV-ketel of een lekkend dak. De verlaging kan oplopen tot 20-55% van de huur, afhankelijk van de ernst van de gebreken. Zorg voor bewijs (foto’s, meldingen, rapporten). **Moet ik toestemming vragen aan de verhuurder voordat ik zelf een reparatie laat uitvoeren?** Ja, u moet de verhuurder eerst schriftelijk in gebreke stellen en een redelijke termijn geven om het gebrek te verhelpen (bijv. 2 weken). Pas als de verhuurder niet reageert, mag u zelf een reparateur inschakelen. Bewaar alle bonnen en communicatie, zodat u de kosten later kunt verhalen op de verhuurder of verrekenen met de huur. **Wie is verantwoordelijk voor onderhoud aan gemeenschappelijke ruimtes, zoals een trappenhuis of lift?** De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, zoals trappenhuizen, liften, gangen en de entree. Dit geldt ook voor periodiek onderhoud, zoals schilderwerk of het vervangen van lampen. U als huurder bent alleen verantwoordelijk voor schade die u zelf veroorzaakt, zoals een kapotte deurklink door onzorgvuldig gebruik. ### TL;DR De verhuurder is wettelijk verplicht om de woning in goede staat te houden en gebreken tijdig te herstellen. Bij spoed (bijv. gaslek) moet dit binnen 24 uur, bij urgente zaken binnen 1 week. Reageert de verhuurder niet? Dan kunt u zelf actie ondernemen, de kosten verhalen of een huurverlaging aanvragen via de Huurcommissie. ### Key Takeaways - De verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud (dak, CV-ketel, gevel) en spoedeisende reparaties (lekkages, verwarming). - Bij gebreken moet u de verhuurder eerst schriftelijk waarschuwen. Reageert hij niet? Dan mag u zelf herstellen en de kosten verrekenen. - Ernstige gebreken (schimmel, geen verwarming) geven recht op huurverlaging via de Huurcommissie (tot 55%). - Gemeenschappelijke ruimtes (trappenhuis, lift) vallen onder de onderhoudsplicht van de verhuurder. - Bewaar altijd bewijs (foto’s, bonnen, meldingen) bij conflicten over onderhoud.