Gevolgen van illegale onderverhuur in Rotterdam
Illegale onderverhuur gebeurt wanneer een huurder in Rotterdam een woning of een kamer doorverhuurt zonder toestemming van de verhuurder. Dit brengt serieuze juridische en financiële risico's met zich mee voor iedereen betrokken, vooral in een stad met een gespannen huurmarkt zoals Rotterdam. In dit artikel bespreken we de gevolgen op basis van het Nederlandse huurrecht, met aandacht voor lokale aspecten, en geven we tips om complicaties te vermijden via instanties als het Juridisch Loket Rotterdam.
Wettelijke basis van onderverhuur in Rotterdam
Onderverhuur valt onder het Burgerlijk Wetboek (BW), met name Boek 7 dat huur en verhuur regelt. Artikel 7:266 BW verbiedt een huurder om de gehuurde woning aan derden over te laten zonder expliciete goedkeuring van de verhuurder. Dit geldt voor zowel de hele woning als delen ervan, zoals een kamer in een appartement in Rotterdam-Zuid.
Toestemming van de verhuurder moet altijd schriftelijk worden vastgelegd om geschillen te voorkomen. Zonder dit is onderverhuur illegaal, en kan de verhuurder actie ondernemen. De Hoge Raad oordeelde in een arrest uit 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1234) dat zulke overtredingen een dringende reden kunnen zijn voor ontbinding van het huurcontract, conform artikel 7:231 BW.
De Wet goed verhuurderschap pakt misstanden op de Rotterdamse huurmarkt aan, zoals illegale onderverhuur die leidt tot overlast of speculatie. De Gemeente Rotterdam kan boetes tot €21.750 opleggen bij overtredingen, en controleert streng op illegale kamerverhuur in wijken als Delfshaven.
Gevolgen voor de hoofdhuurder in Rotterdam
De hoofdhuurder, die de woning huurt bij de verhuurder, loopt het meeste gevaar bij illegale onderverhuur. De verhuurder mag het huurcontract ontbinden en de woning terugvorderen, wat vaak via de Rechtbank Rotterdam loopt. De huurder moet dan vertrekken, soms direct via een spoedprocedure bij de kantonrechter.
Financieel kan de hoofdhuurder opdraaien voor schadevergoeding, inclusief gemiste huur van de verhuurder en reparatiekosten door de onderhuurder. Op grond van artikel 7:220 BW is de huurder volledig verantwoordelijk voor schade door de onderhuurder.
Daarnaast dreigt een huisverbod of opname in het waarschuwingsregister voor huurders (WAARS) van de Koninklijke Vereniging van Huurders (KVH). In Rotterdam, waar de wachttijden voor sociale huur lang zijn, maakt dit register het extra lastig om een nieuwe woning te vinden via corporaties als Woonbron.
Vergelijking van mogelijke sancties in Rotterdam
| Sanctie | Beschrijving | Wettelijke basis |
|---|---|---|
| Ontbinding huurcontract | Huurder moet woning in Rotterdam verlaten | Art. 7:231 BW |
| Schadevergoeding | Vergoeding van kosten en inkomstenverlies | Art. 7:220 BW |
| Boete van Gemeente Rotterdam | Tot €21.750 voor illegale verhuur | Wet goed verhuurderschap |
| Registratie in WAARS | Moedigt nieuwe huur in Rotterdam aan | Privaatrechtelijk register |
Gevolgen voor de onderhuurder
De onderhuurder in Rotterdam geniet weinig bescherming, omdat de onderhuurovereenkomst nietig is zonder verhuurders-toestemming. Deze kan meteen worden opgezegd, en de onderhuurder moet de woning verlaten zonder opzegtermijn, tenzij anders afgesproken.
De onderhuurder kan betaalde huur terugvorderen van de hoofdhuurder, maar dat leidt vaak tot lastige rechtszaken bij de Rechtbank Rotterdam. Schade, zoals verloren inboedel, is moeilijk te claimen, en waarborgsommen verdwijnen regelmatig.
Als onderdeel van bredere illegale praktijken, zoals grootschalige kamerverhuur in Rotterdam, riskeert de onderhuurder boetes van de Gemeente Rotterdam onder de Huisvestingswet, of zelfs strafrechtelijke stappen.
Praktische voorbeelden van illegale onderverhuur in Rotterdam
Neem Anna, die een appartement in Rotterdam-West huurt van verhuurder Bas voor €1.000 per maand. Zonder toestemming verhuurt ze een kamer aan Carlos voor €600. Bas komt dit te weten door meldingen van overlast bij de buren. Hij stuurt een aanmaning en procedeer bij de Rechtbank Rotterdam. De kantonrechter ontbindt Anna's contract; ze moet verhuizen en betaalt €2.000 aan schadevergoeding voor dubbele huur en proceskosten.
Een ander geval: Een student in Rotterdam verhuurt zijn kamer illegaal via Airbnb tijdens de zomervakantie. De verhuurder, een lokale corporatie, ontdekt het en legt een boete van €5.000 op via de Gemeente Rotterdam. De student belandt in het WAARS-register en worstelt met het vinden van een nieuwe kamer in de stad.
Deze Rotterdamse voorbeelden tonen hoe alledaagse beslissingen snel leiden tot ernstige gevolgen van illegale onderverhuur, zeker in een markt met hoge vraag naar betaalbare woningen.
Rechten en plichten bij onderverhuur in Rotterdam
- Rechten van de verhuurder: Toestemming afdwingen, contract ontbinden en schade eisen via de Rechtbank Rotterdam.
- Plichten van de huurder: Geen onderverhuur zonder toestemming; bij schending onmiddellijk staken en melden aan de verhuurder.
- Rechten van de onderhuurder: Beperkt; huur terugvragen mogelijk, maar geen bescherming tegen de hoofdeigenaar.
- Plichten van de onderhuurder: Woning netjes houden en huur punctueel betalen.
Voor advies over basisregels, neem contact op met het Juridisch Loket Rotterdam of raadpleeg de website van de Gemeente Rotterdam.
Veelgestelde vragen
Wat zijn mijn rechten als huurder?
Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.
Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?
Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.
Wat gebeurt er met mijn borg?
De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.
Hoe kan ik mijn huur opzeggen?
Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.
Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?
Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.