Huurprijs Sociale Huur - Het Puntensysteem Uitgelegd
Het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel puntensysteem genoemd, bepaalt de maximale huurprijs voor sociale huurwoningen. Elke woning krijgt punten op basis van kenmerken, en deze punten bepalen de maximale huur.
Wat is het Puntensysteem?
Het WWS is een objectieve methode om de kwaliteit van een huurwoning te meten:
- Elk woningkenmerk levert punten op
- Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs
- Geldt voor sociale huurwoningen (tot €879,66 in 2024)
- Met de Wet Betaalbare Huur wordt dit uitgebreid naar middenhuur
Welke Kenmerken Leveren Punten Op?
| Kenmerk | Punten (indicatief) |
|---|
| Oppervlakte woonruimte | 1 punt per m² |
| Oppervlakte overige ruimtes | 0,75 punt per m² |
| Verwarming | 2-3 punten |
| Energielabel | -15 tot +44 punten |
| Keuken | 0-10 punten |
| Sanitair | 0-12 punten |
| Buitenruimte (balkon/tuin) | 2-15 punten |
| WOZ-waarde | Variabel (ca. 1 punt per €12.000) |
Punten naar Huurprijs
De Huurcommissie publiceert jaarlijks een tabel die punten omzet naar maximale huur. Enkele voorbeelden (2024):
| Punten | Maximale kale huur |
|---|
| 80 punten | ca. €440 |
| 100 punten | ca. €560 |
| 120 punten | ca. €680 |
| 140 punten | ca. €800 |
| 147+ punten | Boven liberalisatiegrens |
De Liberalisatiegrens
In 2024 ligt de liberalisatiegrens bij €879,66 (ca. 147 punten):
- Onder de grens: Sociale huur, puntenstelsel bindend
- Boven de grens: Vrije sector, huurprijs vrij
Energielabel en Punten
Het energielabel heeft grote invloed op de punten:
| Label | Effect op punten |
|---|
| A++++ tot A+ | +30 tot +44 punten |
| A | +22 punten |
| B | +14 punten |
| C | +8 punten |
| D | +4 punten |
| E | 0 punten |
| F | -5 punten |
| G | -15 punten |
Zelf Punten Berekenen
U kunt zelf een indicatie krijgen van de punten:
- Gebruik de Huurprijscheck op huurcommissie.nl
- Meet alle ruimtes nauwkeurig op
- Bepaal het energielabel
- Zoek de WOZ-waarde op (via WOZwaardeloket.nl)
Huurprijs Laten Toetsen
Denkt u dat uw huur te hoog is?
- Binnen 6 maanden na aanvang: Toetsing met terugwerkende kracht tot aanvang huur
- Na 6 maanden: Verlaging gaat in per datum verzoek
- Procedure: Via Huurcommissie (kosten €25)
Wet Betaalbare Huur (2024)
De nieuwe wet breidt het puntenstelsel uit:
- Geldt ook voor middenhuur (tot ca. 186 punten)
- Meer woningen onder huurprijsbescherming
- Strengere regels voor vrije sector
Veelgestelde Vragen
Waar vind ik de puntentelling van mijn woning?
De verhuurder moet deze op verzoek verstrekken. Anders kunt u de Huurcommissie vragen om een puntentelling.
Kan de verhuurder meer vragen dan de maximale huur?
Nee, bij sociale huur is de maximale huur bindend. Vraagt de verhuurder meer, dan kunt u dit laten toetsen.
Telt een berging mee voor de punten?
Ja, als overige ruimte (0,75 punt per m²).
Het puntenstelsel beschermt huurders tegen te hoge huren. Controleer of uw huur past bij de punten van uw woning.
Veelgestelde vragen
Wat zijn mijn rechten als huurder?
Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.
Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?
Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.
Wat gebeurt er met mijn borg?
De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.
Hoe kan ik mijn huur opzeggen?
Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.
Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?
Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.
## Veelgestelde vragen
**Hoe kan ik controleren of mijn huurprijs klopt volgens het puntensysteem?**
Gebruik de officiële Huurprijscheck op de website van de Huurcommissie. Vul alle gegevens van je woning in, zoals oppervlakte, energielabel en voorzieningen. De tool berekent dan het aantal punten en de maximale huurprijs. Als je huur hoger is, kun je een verzoek tot huurverlaging indienen bij de Huurcommissie. Dit kost €25, maar je kunt het bedrag terugkrijgen als je gelijk krijgt.
**Wat moet ik doen als mijn verhuurder weigert de puntentelling te geven?**
Je hebt recht op de puntentelling van je woning. Vraag deze eerst schriftelijk aan je verhuurder. Reageert hij niet of weigert hij? Dien dan een verzoek in bij de Huurcommissie voor een officiële puntentelling. De Huurcommissie kan de verhuurder verplichten de gegevens te verstrekken. Dit is een belangrijke stap als je vermoedt dat je te veel huur betaalt.
**Hoe werkt het puntenstelsel voor een woning met een slecht energielabel?**
Een slecht energielabel (F of G) kan je puntenaantal flink verlagen, soms wel met 5 tot 15 punten. Dit betekent dat de maximale huurprijs lager uitvalt. Bijvoorbeeld: een woning met 120 punten en label G krijgt 15 punten aftrek, waardoor de maximale huur daalt. Check je energielabel op energielabel.nl en vraag je verhuurder om verbeteringen als het label slecht is.
**Kan ik nog huurverlaging aanvragen als ik al langer dan 6 maanden in mijn woning woon?**
Ja, ook na 6 maanden kun je nog een huurverlaging aanvragen als je huur te hoog is. Het verschil is dat de verlaging niet met terugwerkende kracht geldt, maar pas vanaf de datum van je verzoek. Dien een verzoek in bij de Huurcommissie en zorg dat je alle bewijzen (puntentelling, huurcontract) bij de hand hebt. De procedure duurt meestal enkele maanden.
**Hoe beïnvloedt de Wet Betaalbare Huur (2024) mijn huurprijs?**
De Wet Betaalbare Huur breidt het puntenstelsel uit naar middenhuurwoningen (tot ca. 186 punten). Dit betekent dat meer woningen onder de huurprijsbescherming vallen. Voor jou kan dit betekenen dat je huurprijs lager uitvalt of dat je verhuurder de huur niet zomaar kan verhogen. Check of je woning onder de nieuwe regels valt en laat je huur eventueel toetsen.
**Telt mijn parkeerplaats of garage mee voor de punten?**
Een parkeerplaats of garage telt niet mee voor het puntenstelsel, tenzij deze direct bij de woning hoort en als overige ruimte wordt beschouwd (bijv. een inpandige garage). Losse parkeerplaatsen of gemeenschappelijke garages leveren geen punten op. Meet alleen de ruimtes op die volgens het WWS meetellen, zoals woonruimte, bergingen en buitenruimtes.
**Wat gebeurt er als mijn woning meer dan 147 punten heeft?**
Als je woning 147 punten of meer heeft, valt deze boven de liberalisatiegrens (€879,66 in 2024). Dit betekent dat het een vrije sector huurwoning is en het puntenstelsel niet meer bindend is. Je verhuurder mag dan zelf de huurprijs bepalen, maar je hebt minder huurbescherming. Check altijd je puntentelling om te zien of je woning onder of boven de grens valt.
### TL;DR
Het puntensysteem bepaalt de maximale huurprijs van sociale huurwoningen op basis van woningkenmerken zoals oppervlakte, energielabel en voorzieningen. Woningen tot 147 punten vallen onder huurprijsbescherming, daarboven is de huur vrij. Met de Wet Betaalbare Huur wordt het systeem uitgebreid naar middenhuur. Controleer altijd of je huurprijs klopt via de Huurcommissie.
### Key Takeaways
- Elke sociale huurwoning krijgt punten op basis van kenmerken zoals oppervlakte, energielabel en voorzieningen.
- De maximale huurprijs wordt bepaald door het totale aantal punten (tot 147 punten = sociale huur).
- Je kunt je huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie als je vermoedt dat deze te hoog is.
- Een slecht energielabel kan je puntenaantal verlagen, wat resulteert in een lagere maximale huurprijs.
- De Wet Betaalbare Huur (2024) breidt het puntenstelsel uit naar middenhuurwoningen, waardoor meer huurders beschermd worden.