Terug naar Encyclopedie
Huurrecht

Gedeeltelijke Onderhuur in Rotterdam

Ontdek alles over gedeeltelijke onderhuur in Rotterdam: regels, voorbeelden en tips voor studenten en expats in de havenstad. Voldoe aan lokale eisen van de Gemeente Rotterdam.

7 min leestijd

Gedeeltelijke Onderhuur in Rotterdam

In Rotterdam, waar de huurmarkt druk is door de bruisende havenstad en groeiende bevolking, is gedeeltelijke onderhuur een praktische oplossing voor huurders die kosten willen delen. Hierbij verhuurt de hoofdhuurder een deel van de woning, zoals een kamer, terwijl hij of zij zelf blijft wonen. Dit verschilt van volledige onderhuur, omdat de hoofdhuurder de woning niet helemaal verlaat. Het is populair onder studenten aan de Erasmus Universiteit of jonge professionals, maar vereist zorgvuldige naleving van het huurrecht om boetes of uitzetting te voorkomen.

Wat is Gedeeltelijke Onderhuur in Rotterdam?

Volgens het Nederlandse huurrecht omvat gedeeltelijke onderhuur het verhuren van een kamer of specifiek deel van de huurwoning door de hoofdhuurder aan een onderhuurder, zonder de hele woning op te geven. Denk aan het delen van een appartement in Rotterdam-Zuid. De hoofdhuurder geniet nog van de overige ruimtes en blijft primair verantwoordelijk tegenover de verhuurder.

In een stad als Rotterdam, met hoge huurprijzen en een krappe markt, helpt dit om uitgaven te verdelen. Echter, het kan leiden tot discussies over badkamergebruik of keukenindeling, of overtreding van de lease. In tegenstelling tot volledige onderhuur, waar de hoofdhuurder tijdelijk vertrekt, blijft hij of zij hier de hoofdgebruiker, wat extra aandacht vraagt voor lokale regels van de Gemeente Rotterdam.

Wettelijke Basis van Gedeeltelijke Onderhuur

De basis voor gedeeltelijke onderhuur ligt in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), met name artikel 7:266 BW, dat schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist. Zonder dit is de onderhuur nietig, en kan de verhuurder de hoofdhuurder aansprakelijk stellen voor contractbreuk, mogelijk leidend tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Voor woonruimtes spelen de Woningwet en Leegstandwet een rol in huurdersbescherming. Toestemming moet expliciet zijn; een vage clausule in het contract is vaak onvoldoende. Bij weigering kan de huurder via de Rechtbank Rotterdam toestemming eisen, als de onderhuur tijdelijk is en geen hinder veroorzaakt (artikel 7:271 BW). Ook artikel 7:220 BW verplicht goed beheer van de woning, dus geen schade of overlast door onderhuur.

In Rotterdam stelt de Handhavingsrichtlijn van de Gemeente Rotterdam limieten, zoals een maximum aantal onderhuurders per woning om overbelasting te voorkomen, vooral in wijken als Delfshaven of Kralingen.

Praktische Voorbeelden van Gedeeltelijke Onderhuur in Rotterdam

Neem Anna, die een 80 m² appartement huurt in Rotterdam-West en een 15 m² kamer verhuurt aan haar studievriendin Lisa van de Erasmus Universiteit. Na schriftelijke goedkeuring van de verhuurder, maken ze een onderhuurovereenkomst over huurprijs en gedeeld gebruik van keuken en badkamer. Dit voorbeeld illustreert succesvolle gedeeltelijke onderhuur in de Rotterdamse context.

Een negatief geval: Tom huurt een huis in Rotterdam-Oost en verhuurt twee kamers aan expats zonder toestemming. Buren melden geluidsoverlast aan de Gemeente Rotterdam, die dit doorgeeft aan de verhuurder. Gevolg: ontbinding van de huurovereenkomst op basis van artikel 7:266 BW, uitzetting van de expats en een mogelijke claim voor schade.

Bij kortdurende verhuur zoals via Airbnb telt een kamer als gedeeltelijke onderhuur, maar de Wet op de tijdelijke verhuur en lokale Rotterdamse regels maken dit streng. Zie ons artikel over Onderhuur en Airbnb in Rotterdam - Wat Mag Wel en Niet? voor meer details over legale grenzen.

Rechten en Plichten bij Gedeeltelijke Onderhuur

De rechten en plichten gelden voor verhuurder, hoofdhuurder en onderhuurder, met lokale hulpmiddelen zoals het Juridisch Loket Rotterdam voor advies.

  • Verhuurder: Mag schriftelijke toestemming eisen en weigeren bij risico op waardevermindering of overlast. Plicht: verzoek redelijk beoordelen.
  • Hoofdhuurder: Mag onderhuuren bij toestemming, maar moet onderhuurder controleren en een heldere overeenkomst opstellen. Blijft liable voor huur en schade (artikel 7:267 BW).
  • Onderhuurder: Heeft recht op de afgesproken ruimte, maar moet zich gedragen als een standaard huurder. Bij ruzies kan hij de hoofdhuurder aanklagen, niet direct de verhuurder; hulp via Rechtbank Rotterdam.

Bij conflicten bemiddelt de Huurcommissie of kantonrechter bij de Rechtbank Rotterdam. De onderhuurder heeft beperkte bescherming; bij beëindiging van de hoofdhuur stopt de onderhuur (artikel 7:269 BW).

Vergelijking: Gedeeltelijke vs. Volledige Onderhuur in Rotterdam

Aspect Gedeeltelijke Onderhuur Volledige Onderhuur
Bewoning door hoofdhuurder Ja, deels Nee, tijdelijk volledig afwezig
Toestemming vereist Ja, schriftelijk (art. 7:266 BW) Ja, schriftelijk
Bescherming onderhuurder Beperkt, geen hoofdcontract Beperkt, maar langer mogelijk
Risico's Overlast in gedeelde ruimtes, lokale handhaving Schade tijdens afwezigheid

Veelgestelde Vragen over Gedeeltelijke Onderhuur

Kan ik gedeeltelijke onderhuur doen zonder toestemming van de verhuurder?

Nee, schriftelijke toestemming is verplicht volgens artikel 7:266 BW. Zonder dit riskeer je ontbinding van je huurcontract. Raadpleeg het Juridisch Loket Rotterdam voor gratis advies.

## Veelgestelde vragen **Mag ik een kamer in mijn huurwoning onderverhuren aan een student in Rotterdam?** Ja, maar alleen met schriftelijke toestemming van je verhuurder (artikel 7:266 BW). Zonder deze toestemming riskeer je ontbinding van je huurovereenkomst. Controleer ook de lokale regels van de Gemeente Rotterdam, zoals maximale aantallen onderhuurders per woning, vooral in drukke wijken zoals Centrum of Kralingen. Maak altijd een duidelijke onderhuurovereenkomst op. **Wat gebeurt er als mijn verhuurder weigert om toestemming te geven voor gedeeltelijke onderhuur?** Je kunt via de Rechtbank Rotterdam toestemming afdwingen als de onderhuur tijdelijk is en geen overlast veroorzaakt (artikel 7:271 BW). De rechter beoordeelt of de weigering redelijk is. Bijvoorbeeld: als je een kamer wilt verhuren aan een student voor één semester, is de kans op toestemming groter dan bij permanente onderhuur. Raadpleeg eerst het Juridisch Loket voor advies. **Hoe stel ik een goede onderhuurovereenkomst op voor een kamer in Rotterdam?** Een goede onderhuurovereenkomst bevat: huurprijs, duur, gebruik van gemeenschappelijke ruimtes (keuken, badkamer), huisregels en een opzegtermijn. Vermeld expliciet dat de onderhuurder zich aan de regels van de hoofdhuurovereenkomst moet houden. Gebruik een modelcontract van het Juridisch Loket of Huurcommissie om juridische valkuilen te vermijden. Laat het altijd door de verhuurder goedkeuren. **Kan mijn onderhuurder aanspraak maken op huurbescherming in Rotterdam?** Nee, de onderhuurder heeft beperkte bescherming. Bij beëindiging van jouw hoofdhuurovereenkomst eindigt automatisch de onderhuur (artikel 7:269 BW). De onderhuurder kan alleen jou als hoofdhuurder aanspreken, niet de verhuurder. Bij conflicten kan de Huurcommissie bemiddelen, maar de onderhuurder heeft geen recht op verlenging van de onderhuur. **Wat zijn de risico’s van gedeeltelijke onderhuur zonder toestemming?** Zonder toestemming is de onderhuur nietig en kan de verhuurder je huurovereenkomst ontbinden (artikel 7:266 BW). Je riskeert uitzetting en een schadeclaim voor eventuele overlast of schade. De Gemeente Rotterdam kan ook optreden bij overbelasting van de woning, vooral in wijken met strikte handhavingsregels. Altijd schriftelijke toestemming vragen voorkomt problemen. **Mag ik een kamer via Airbnb verhuren als gedeeltelijke onderhuur?** Nee, in Rotterdam is kortdurende verhuur via platforms zoals Airbnb vaak verboden of streng gereguleerd. De Wet op de tijdelijke verhuur en lokale Rotterdamse regels beperken dit. Gedeeltelijke onderhuur is bedoeld voor langdurige bewoning, niet voor toeristische verhuur. Overtreding kan leiden tot hoge boetes of ontbinding van je huurovereenkomst. **Wat moet ik doen als mijn onderhuurder overlast veroorzaakt voor buren?** Als hoofdhuurder ben je verantwoordelijk voor het gedrag van je onderhuurder (artikel 7:267 BW). Spreek de onderhuurder eerst zelf aan en leg afspraken vast. Bij aanhoudende overlast kan de verhuurder of Gemeente Rotterdam ingrijpen. In extreme gevallen kun je de onderhuurovereenkomst ontbinden. Bij burenruzies kan de Huurcommissie of een mediator helpen. ### TL;DR Gedeeltelijke onderhuur in Rotterdam is alleen toegestaan met schriftelijke toestemming van de verhuurder en moet voldoen aan wettelijke regels (artikel 7:266 BW). Het is een praktische oplossing voor kostenbesparing, maar brengt risico’s met zich mee zoals overlast of contractbreuk. Altijd een duidelijke onderhuurovereenkomst opstellen en lokale regels van de Gemeente Rotterdam naleven. ### Key Takeaways - Schriftelijke toestemming van de verhuurder is verplicht voor gedeeltelijke onderhuur (artikel 7:266 BW). - De hoofdhuurder blijft volledig verantwoordelijk voor de huur en eventuele schade of overlast. - Onderhuurders hebben beperkte huurbescherming en kunnen bij beëindiging van de hoofdhuur worden uitgezet. - Kortdurende verhuur (bijv. Airbnb) valt niet onder gedeeltelijke onderhuur en is vaak verboden in Rotterdam. - Bij conflicten kan de Huurcommissie of Rechtbank Rotterdam bemiddelen, maar voorkom problemen met een goede overeenkomst.

Juridische Hulp van Arslan & Arslan Advocaten

Bij juridische kwesties is het essentieel om tijdig professioneel advies in te winnen. Arslan & Arslan Advocaten helpt u met uw juridische zaak.