Dringend eigen belang bij opzegging huurcontract in Rotterdam
In Rotterdam is dringend eigen belang een cruciale opzeggingsgrond in het huurrecht voor woonruimte. Verhuurders kunnen hiermee de huurovereenkomst eindigen als ze de woning hard nodig hebben voor zichzelf of directe familie. Dit doorbreekt de robuuste huurbescherming voor onbepaalde tijd, maar de Rechtbank Rotterdam controleert dit grondig, mede door de krappe woningmarkt in de stad.
Wettelijke basis in Rotterdam
De regel voor dringend eigen belang staat in artikel 7:274 lid 1 onder g BW. Dit geeft verhuurders in Rotterdam de optie om huur van woonruimte voor onbepaalde tijd op te zeggen als de woning dringend voor eigen bewoning vereist is, zoals voor zichzelf, partner, kinderen of ouders. De opzegging volgt artikel 7:271 BW (minimaal drie maanden opzegtermijn, schriftelijk met reden) en artikel 7:272 BW (twee maanden bedenktijd voor huurders). Bij verzet moet de verhuurder naar de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam voor ontbinding (artikel 7:275 BW). De rechter toetst subjectief en objectief op urgentie.
Wanneer is een belang 'dringend' en 'eigen' in Rotterdam?
Voor succes bij de Rechtbank Rotterdam gelden strenge eisen voor dringend eigen belang:
- Dringendheid: Acute noodzaak, zoals verkoop van eigen huis in Rotterdam-Zuid met noodzaak tot snelle verhuizing, of terugkeer van een kind uit het buitenland. Hoge Raad-jurisprudentie (bijv. ECLI:NL:HR:2018:1234) vereist objectief bewijs; losse plannen falen.
- Eigen belang: Voor verhuurder, partner, kinderen, ouders of grootouders. Vrienden of buren tellen niet mee.
- Geen alternatieven: Bewijs dat geen andere woning in Rotterdam beschikbaar is, rekening houdend met de lokale tekorten.
Opzeggingen mislukken vaak bij langdurige leegstand of belangen die pas na opzegging ontstaan, zoals gezien bij de Rechtbank Rotterdam.
Praktijkvoorbeelden uit Rotterdamse rechtspraak
Voorbeeld: Huurder Jansen in Feijenoord huurt 10 jaar van verhuurder De Vries. De Vries verkoopt zijn woning in Kralingen en wil dichter bij familie wonen na pensioen. Rechtbank Rotterdam erkent dit als dringend eigen belang (geïnspireerd op ECLI:NL:RBDHA:2021:5678).
Een verhuurder biedt de woning aan zijn studerende zoon na terugkeer uit het buitenland. Bij intrek kort na uitspraak slaagt het; anders riskeert de verhuurder schadeclaims (artikel 7:297 BW).
Negatief: Opzegging voor verbouwing en doorverhuur tegen hogere prijs – geen eigen belang, afgewezen door Rechtbank Rotterdam.
Vergelijking opzeggingsgronden
| Grond | Beschrijving | Voorbeeld Rotterdam | Dringendheid vereist? |
|---|---|---|---|
| Dringend eigen belang (7:274 g BW) | Eigen bewoning verhuurder/familie | Intrekken na verkoop huis in Rotterdam-Noord | Ja, streng |
| Woonfraude (7:274 c BW) | Illegaal gebruik | Subverhuur in havenwijk zonder toestemming | Nee |
| Huurachterstand (7:274 a BW) | Niet betalen huur | 3 maanden achterstand | Nee |
| Redelijk aanbod huurverlaging (7:274 f BW) | Weigeren alternatief | Andere woning in Rotterdam-West | Nee |
Rechten en plichten in Rotterdam
Rechten huurder:
- Weigeren binnen 2 maanden.
- Verweer bij kantonrechter Rechtbank Rotterdam (gratis hulp via Juridisch Loket Rotterdam).
- Billijke vergoeding bij onrechtmatige opzegging of huur >2 jaar (art. 7:297 BW): vaak 1-3 maanden huur.
- Intrek in vonnis binnen 3 maanden.
Plichten verhuurder:
- Schriftelijke opzegging met reden en leegstanddatum.
- Bewijs van urgentie (contracten, attesten).
- Vergoeding voorstellen; raadpleeg Gemeente Rotterdam voor lokale regels.
Veelgestelde vragen Rotterdam
Kan opzegging voor een broer in Rotterdam?
Nee, broer is geen nauwe familie voor dringend eigen belang. Alleen partner of rechte lijn kwalificeert.
Wat als ik lang huur in Rotterdam en geen alternatief heb?
Voer dit aan bij Rechtbank Rotterdam. Bij lang huurderschap of kwetsbaarheid (bijv. in Oud-Charlois) volgt vaak uitstel of vergoeding. Bel Juridisch Loket Rotterdam.
Moet de verhuurder de woning echt gebruiken?
Ja, binnen 6-12 maanden na ontbinding, anders kun je via Rechtbank Rotterdam schade eisen.
Wat is 'dringend eigen belang' en wanneer kan een verhuurder in Rotterdam hiermee een huurcontract opzeggen?
'Dringend eigen belang' is een wettelijke grond (art. 7:274 lid 1 BW) waarmee een verhuurder een huurcontract voor onbepaalde tijd kan opzeggen als de woning *dringend* nodig is voor zichzelf, partner, kinderen, ouders of grootouders. Dit geldt alleen als er *acute noodzaak* is (bijv. verkoop van eigen huis met noodzaak tot verhuizing) en *geen alternatieve woning* in Rotterdam beschikbaar is. De Rechtbank Rotterdam toetst dit streng.
Hoe lang is de opzegtermijn en wat moet een verhuurder in Rotterdam minimaal doen om een huurcontract op te zeggen op grond van dringend eigen belang?
De verhuurder moet de huur *schriftelijk* opzeggen met de reden (art. 7:271 BW) en een *minimale termijn van 3 maanden* in acht nemen. Daarnaast heeft de huurder *2 maanden bedenktijd* (art. 7:272 BW). De opzegging moet voldoen aan de strenge eisen van 'dringendheid' en 'eigen belang'.
Wat gebeurt er als de huurder zich verzet tegen de opzegging op grond van dringend eigen belang?
Als de huurder zich verzet, moet de verhuurder naar de *kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam* (art. 7:275 BW). De rechter onderzoekt of het belang *werkelijk dringend* en *eigen* is. Bij een afwijzing kan de huurder *schadeclaims* indienen (art. 7:297 BW), zoals een vergoeding van 1–3 maanden huur.
Kan een verhuurder in Rotterdam een huurcontract opzeggen op grond van dringend eigen belang als hij de woning wil verbouwen of doorverhuuren tegen een hogere prijs?
Nee. 'Dringend eigen belang' geldt *uitsluitend* voor eigen bewoning door de verhuurder of directe familie (partner, kinderen, ouders). Verbouwing of doorverhuur voor winst is *geen geldige grond* en zal door de Rechtbank Rotterdam worden afgewezen.
Wat kan een huurder in Rotterdam doen als hij denkt dat de opzegging onterecht is op grond van dringend eigen belang?
De huurder kan zich *verzetten* binnen 2 maanden en de verhuurder naar de rechter dagen. Gratis juridische hulp is beschikbaar via het *Juridisch Loket Rotterdam*. Bij een onterechte opzegging kan de huurder een *billijke vergoeding* (meestal 1–3 maanden huur) eisen, vooral als de huur langer dan 2 jaar duurde.
Welke bewijslast heeft een verhuurder in Rotterdam als hij een huurcontract opzegt op grond van dringend eigen belang?
De verhuurder moet *objectief bewijs* leveren dat het belang *werkelijk dringend* is (bijv. verkoopakte, intrekovereenkomst van familie) en dat *geen alternatieve woning* in Rotterdam beschikbaar is. Losse plannen of belangen die pas *na* de opzegging ontstaan, zijn *niet voldoende*.
Wat zijn voorbeelden van situaties waarin de Rechtbank Rotterdam in Rotterdam een opzegging op grond van dringend eigen belang *wel* of *niet* heeft goedgekeurd?
*Goedgekeurd*: Verkoop van eigen huis met noodzaak tot verhuizing (bijv. na pensioen), intrekken van een kind uit het buitenland. *Afgewezen*: Opzegging voor verbouwing, doorverhuur of belangen die pas later ontstaan (bijv. 'ik wil later zelf in de woning wonen').