Bemiddelingskosten voor huurders in Rotterdam

Bemiddelingskosten zijn betalingen die makelaars of tussenpersonen in rekening brengen om huurders te helpen bij het vinden van een woning in Rotterdam. Volgens het Nederlandse huurrecht mogen deze kosten voor standaard huurwoningen meestal niet aan huurders worden doorberekend door de verhuurder. Dit artikel belicht wat deze kosten precies zijn, wanneer ze wel of niet toegestaan zijn, en hoe Rotterdammers zich hiertegen kunnen beschermen. Als aanvulling op ons overzicht over Sleutelgeld en Bemiddelingskosten, geven we hier tips specifiek voor de Rotterdamse huurmarkt, waar de vraag naar woningen hoog is door de levendige havenstad en groeiende bevolking.

Wat zijn bemiddelingskosten?

Bemiddelingskosten omvatten vergoedingen die een makelaar, bureau of verhuurder vraagt voor het koppelen van huurder en verhuurder. Denk aan het laten bezichtigen van een woning in wijken als Kralingen of de Kop van Zuid, het voorbereiden van een huurcontract of het beoordelen van aanvragers. Voor Rotterdammers lijken deze uitgaven op het eerste oog logisch in een competitieve markt, maar ze vormen vaak een valstrik. Normaal betaalt de verhuurder deze makelaarskosten, en het doorberekenen aan de huurder is in de meeste gevallen niet toegestaan.

Het onderscheid met sleutelgeld is essentieel: sleutelgeld is een onwettige bonus voor het verkrijgen van de woning zelf, terwijl bemiddelingskosten betrekking hebben op diensten van een bemiddelaar. Beide vallen onder strenge huurrechtregels om oneerlijkheid te voorkomen. Voor expats of kamers in Rotterdamse studentenhuizen kunnen afwijkingen gelden, maar voor reguliere huur in de sociale huur of vrije sector hoeft de huurder geen bemiddelingskosten te betalen.

Wettelijke basis van bemiddelingskosten

De regels voor bemiddelingskosten staan in het Burgerlijk Wetboek (BW), met name in Boek 7 over huur. Het sleutelartikel is artikel 7:264 lid 2 BW, dat sinds de aanpassing in 2016 verbiedt dat een verhuurder of zijn makelaar deze kosten aan de huurder doorberekent bij het sluiten van een huurcontract voor woonruimte. Dit geldt voor zowel sociale als vrije sectorwoningen in Rotterdam.

Deze wet beschermt huurders in een stad als Rotterdam, waar de woningnood hoog is, en voorkomt speculatie op de markt. Vroeger werden deze kosten vaak doorgeschoven, maar nu is dat onrechtmatig. Uitzonderingen zijn er voor:

Kamerverhuur: Een makelaar mag kosten in rekening brengen als dit duidelijk is en redelijk blijft (zie artikel 7:232 BW voor kamerhuur).
Expat- of tijdelijke verhuur: Bij bureaus gespecialiseerd in internationale huurders in Rotterdam kunnen kosten worden gevraagd, maar alleen als de huurder de makelaar zelf aanwijst.
Zelf ingehuurde makelaar: Huurders mogen altijd betalen voor eigen hulp bij de zoektocht, maar dat is een eigen keuze.

De Wet goed verhuurderschap (sinds 2019) versterkt dit door oneerlijke praktijken zoals excessieve kosten te verbieden en sancties op te leggen. Bij conflicten in Rotterdam kun je terecht bij de Rechtbank Rotterdam, het Juridisch Loket Rotterdam of de Huurcommissie.

Praktische voorbeelden van bemiddelingskosten

Stel, je zoekt een appartement in Rotterdam-Zuid via een verhuurmakelaar. De makelaar laat de woning zien en eist €500 als 'bemiddelingsvergoeding'. De wet verbiedt dit als de verhuurder de makelaar heeft ingeschakeld – die kosten zijn voor de verhuurder. Heb je betaald, dan kun je via de Rechtbank Rotterdam terugvordering eisen.

Bij kamerverhuur in een Rotterdams studentenhuis vraagt het bureau €200 voor 'administratie en matching'. Dit is vaak geoorloofd, maar check of het contract het specificeert en de kosten redelijk zijn (maximaal één maand huur, volgens de richtlijnen). In de vrije sector voor een appartement in het centrum mag een expatbureau kosten rekenen als jij hun 'volledige service' inschakelt, inclusief onderhandelingen over het contract.

Een frequent misverstand zijn 'inschrijvingskosten' of 'toelatingsfees' die verhuurders als bemiddelingskosten presenteren. Deze vallen onder hetzelfde verbod en zijn illegaal.

Rechten en plichten van huurders

Als huurder in Rotterdam heb je robuuste rechten tegen onrechtmatige bemiddelingskosten:

Weigeren te betalen: Je hoeft deze kosten niet te voldoen als de verhuurder ze eist.
Teruggave eisen: Bij eerdere betaling kun je binnen drie jaar het geld terugvorderen via de rechter (verjaring per artikel 3:307 BW).
Klagen bij lokale instanties: Rapporteer het bij de Gemeente Rotterdam of de Autoriteit Consument & Markt (ACM) voor mogelijke boetes; het Juridisch Loket Rotterdam biedt gratis advies.

Je plichten zijn minimaal: betaal enkel bij eigen initiatief en bestudeer het contract grondig. Voorkom fraude door te kiezen voor erkende makelaars in Rotterdam.

Vergelijking: Bemiddelingskosten vs. Sleutelgeld

Aspect	Bemiddelingskosten	Sleutelgeld
Definitie	Kosten voor tussenkomst (makelaar)	Extra vergoeding voor woningtoewijzing
Wettelijk	Verboden door verhuurder (art. 7:264 BW)	Volledig illegaal (art. 7:264 BW)
Uitzonderingen	Kamers, eigen makelaar	Geen
Gevolgen	Terugbetaling mogelijk, boete verhuurder	Strafrechtelijke vervolging

Veelgestelde vragen

Kan een verhuurmakelaar bemiddelingskosten vragen aan de huurder?

Nee, voor reguliere huurwoningen in Rotterdam mag een verhuurmakelaar deze kosten niet aan de huurder doorberekenen als hij door de verhuurder is ingeschakeld. Raadpleeg het Juridisch Loket Rotterdam voor specifiek advies.