Cesiune a drepturilor de închiriere în Rotterdam

Cesiunea drepturilor de închiriere reprezintă transferul drepturilor și obligațiilor dintr-un contract de închiriere către o altă persoană. Chiriașul inițial (cedent) își cedează poziția unui nou chiriaș (cesionar), dar locatorul trebuie, de obicei, să-și dea acordul. În Rotterdam, cu zonele sale portuare și comerciale vibrante, acest lucru este frecvent la spațiile comerciale, în timp ce locuințele sunt supuse regulilor mai stricte conform politicii locale de închiriere a Municipiului Rotterdam.

Cum funcționează cesiunea drepturilor de închiriere în Rotterdam?

În cadrul dreptului de închiriere din Rotterdam, cesiunea implică preluarea voluntară a întregii poziții de chiriaș. Spre deosebire de subînchiriere, unde chiriașul inițial rămâne responsabil, cesionarul preia integral poziția. Aceasta include dreptul de folosință, plata chiriei și întreținerea. Cesiunea diferă de substituirea în locul chiriașului, tipică în caz de faliment. După cesiune, cedentul este de obicei exonerat, cu excepția acordurilor speciale.

Reguli legale pentru cesiune în Rotterdam

Baza legală pentru cesiunea drepturilor de închiriere este prevăzută în Codul Civil Carte 7 (BW). Articole cheie:

Articolul 7:218 BW: Chiriașul nu poate transfera fără acordul locatorului.
Articolul 7:266 BW (locuințe): Strict; acord necesar, rar acordat în practica din Rotterdam.
Articolul 7:230 BW (spații comerciale): Acord obligatoriu, cu evaluarea intereselor pentru închirieri medii (până la 5 ani) sau spații comerciale mari (> 1,5 mln € cifră de afaceri sau >500 m²). Refuzul doar pentru motive întemeiate.
Articolul 3:94 BW: Cesiune generală, dar închirierile au reguli proprii.

Înalta Curte (ECLI:NL:HR:2015:123) și Tribunalul Rotterdam confirmă: cesiunea modifică contractul, dar necesită acordul locatorului.

Condiții pentru o cesiune valabilă în Rotterdam

O cesiune valabilă presupune:

Acord în scris între cedent, cesionar și locator.
Acordul locatorului: Fără acesta, este nulă.
Fără datorii restante; neîndeplinirea obligațiilor justifică refuzul.
Transferul activelor comerciale: Frecvent la preluări în cartierele din Rotterdam.

Procedură pas cu pas

Chiriașul solicită în scris cesiunea locatorului, cu detalii despre cesionar (situație financiară, plan).
Locatorul decide în 4-8 săptămâni.
Acord? Se încheie act notarial cu cele trei părți, se transferă drepturile de închiriere.
Înscriere la Registrul Comerțului pentru drepturi reale.

Drepturi și obligații după cesiune

Drepturile cedentului: Exonerat de obligații după cesiune.
Obligațiile cedentului: Furnizează informații, oferă garanții.
Drepturile cesionarului: Poziție completă cu protecții.
Obligațiile cesionarului: Chiria și întreținerea de la data cesiunii.
Locatorul cere chiria până la cesiune și verifică solvabilitatea; altfel, poate refuza.

Exemple practice din Rotterdam

Exemplu 1: Spațiu comercial
Proprietarul unui café din strada Witte de With oprește activitatea și transferă chiria noului proprietar. După verificarea solvabilității, locatorul aprobă; cedentul primește compensație pentru fondul de comerț.

Exemplu 2: Locuință
Un student de la Universitatea Erasmus cesionează către un coleg; locatorul refuză din cauza duratei scurte a contractului. Cesiunea este nulă, cedentul rămâne responsabil.

Exemplu 3: Refuz
Magazin mare în Alexandrium: Locatorul blochează cesiunea către un concurent; Tribunalul Rotterdam declară refuzul nerezonabil (inspirat din ECLI:NL:RBROT:2020:XXXX).

Comparație cesiune: locuințe vs. spații comerciale în Rotterdam

Aspect	Locuințe (7:266 BW)	Spații comerciale (7:230 BW)
Acord locator	Strict, rar în Rotterdam	Obligatoriu, evaluare la IMM/mari
Control judiciar	Greu de contestat	Rațional; Tribunalul Rotterdam poate obliga
Fezabilitate	Scăzută	Ridicată la preluări
Răspunderea cedentului	Persistă adesea	Exonerare posibilă

Întrebări frecvente despre cesiune în Rotterdam

Pot cesiona drepturi de închiriere în Rotterdam fără acord?

Nu, art. 7:218 BW interzice. Cesiunea este nulă; cedentul rămâne responsabil. Contactați Biroul Juridic Rotterdam.

Când poate locatorul refuza?

La spații comerciale doar pentru motive serioase (7:230 BW), la locuințe mai des. Verificați la Tribunalul Rotterdam.

Ce se întâmplă la cesiune fără acord?

Locatorul cere rezilierea. Apelați imediat un avocat în drepturi de închiriere sau Biroul Juridic Rotterdam.

Cesiune vs. subînchiriere?

Da, subînchiriere: cedentul principal responsabil; cesiune: nu.

Sfaturi pentru locuitorii din Rotterdam

Consemnați totul în scris și verificați actul cu un jurist de la Biroul Juridic Rotterdam.
Contactați Municipiul Rotterdam pentru sfaturi locale privind închrirerile comerciale.
Apelați la Tribunalul Rotterdam la refuz; pregătiți dosarul cu date financiare.
Evaluați o garanție pentru locator la cesiuni riscante.

Dreptul Închirierii

Cesiune a drepturilor de închiriere în Rotterdam