Bestemmingsplanwijzigingsschade in Rotterdam
In Rotterdam kunt u als burger financiële schade claimen door een wijziging in het bestemmingsplan van de Gemeente Rotterdam. Dit type planschade verlaagt vaak de waarde van uw woning of grond, bijvoorbeeld door uitbreiding van havenactiviteiten. Leer hoe u vergoeding aanvraagt bij de gemeente.
Waar gaat het om bij bestemmingsplanwijzigingsschade?
Het bestemmingsplan regelt de gebruiksmogelijkheden van grond in Rotterdam, zoals wonen in Delfshaven of industrie op de Maasvlakte. Een wijziging door de Gemeente Rotterdam kan aangrenzende percelen raken. Bestemmingsplanwijzigingsschade treedt op als uw vastgoed in waarde daalt of bouwplannen worden beperkt, een specifiek deel van planschade.
Denk aan een nieuw logistiek terrein nabij uw huis in de havenzone, wat de leefbaarheid vermindert, of strengere regels die verboden uitbouwen in IJsselmonde. Het verschil met uitvoeringsplannen zit in de planologische keuze zelf.
Wettelijke grondslag
De regels staan in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), artikel 6.1, over schade door de fysieke uitwerking van bestemmingsplanbesluiten van de Gemeente Rotterdam. Vanaf 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet (artikel 4.94-5.10), met dezelfde principes. Het Bro regelt procedures, en de hardheidsclausule (artikel 4.100 Omgevingswet) biedt mogelijk 50% vergoeding bij te late bezwaren.
De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2013:CA2459) preciseert: alleen niet-normaal maatschappelijk voorzienbare schade kwalificeert.
Wanneer claimt u vergoeding in Rotterdam?
Voorwaarden voor recht op uitkering:
- Een bestemmingsplanwijziging door de Gemeente Rotterdam.
- Vermogensschade boven 2% drempel (artikel 6.2 Wro), zoals dalende huizenprijzen.
- Schade door fysieke werking, bv. minder bouwhoogte.
- Afkweek van de oorspronkelijke planologische maatstaf.
Twee planschadesoorten:
| Categorie | Beschrijving | Vergoedingspercentage |
|---|---|---|
| Normaal voorzienbaar | Verwachte impact van planwijziging. | Geen (behalve hardheidsclausule). |
| Onvoorzienbaar | Onverwachte gevolgen. | Volledig vergoed. |
Rotterdamse voorbeelden
Voorbeeld 1: Planwijziging maakt van woongrond bij de Waalhaven een industriegebied. Uw woning verliest €25.000 waarde door vervuiling. Bij onvoorziene schade: volledige claim.
Voorbeeld 2: Strengere regels in Rotterdam-Zuid blokkeren uw geplande uitbouw. Bewijs met taxaties.
Rechten en verplichtingen
Rechten:
- Planschadeverzoek binnen 5 jaar bij Gemeente Rotterdam (artikel 6.7 Wro).
- Gratis taxatie via de gemeente of eigen expert.
- Bezwaar/beroep via Awb bij Rechtbank Rotterdam.
Verplichtingen:
- Schade aantonen met 'voor- en na-taxaties'.
- 2% eigen risico dragen.
- Binnen 12 weken bezwaar tegen plan voor hardheidsclausule.
Procedure in Rotterdam stap voor stap
1. Indienen: Brief met details en bewijs aan Gemeente Rotterdam.
2. Beoordeling: Besluit binnen 18 weken.
3. Bezwaar: Binnen 6 weken bij de raad.
4. Beroep: Rechtbank Rotterdam, daarna Raad van State.
5. Betaling: Binnen 30 weken na finale uitspraak.
Veelgestelde vragen
Moet ik het plan direct aanvechten?
Niet verplicht voor planschade, maar bij voorkennis geldt 50% korting via hardheidsclausule (artikel 6.3 Wro).
Hoe toon ik schade aan?
Via twee taxatierapporten: vóór en ná wijziging. Gemeente Rotterdam wijst vaak een gratis taxateur toe.
Omgevingswet van toepassing?
Ja, regels gelijk (4.94 e.v.). Raadpleeg overgangsrecht voor pre-2024 zaken.
Kosten vergoed?
Ja, bij succes: advocaat (€750+) en griffierecht (€26).
Tips voor Rotterdammers
- Documenteer: Plan terinzagelegging en lokale foto's bewaren.
- Expert: Taxateur of bestuursrechtadvocaat voor betere kans.
- Controleer: Op rotterdam.nl of ruimtelijkeplannen.nl.
- Advies: Bel gratis het Juridisch Loket Rotterdam voor intake.
Meer weten? Bekijk onze Rotterdamse juridische guides.